리스를 할 때 또 하나 새겨야 할 부분은 동일업종의 입주 가능성이다.
보통 사용용도 조항에 리스 하는 가게 자리를 그 비즈니스 사용용도 외에는 건물주의 사전 서면허락 없이 쓸 수 없다고 명시돼 있다. 그렇다고 건물주인이 비슷하거나 똑같은 비즈니스를 같은 샤핑몰에 못 넣는 것이 아니니 오해하지 말기 바란다.

그 샤핑센터의 주 입주자(anchor tenant)로서 건물주와 독점계약(exclusive right to use)을 맺으면 이런 문제가 없으나 그렇지 않다면 똑같은 비즈니스를 리스 해줘도 무방하다는 것을 알아야 한다.
또 완전 독점이 아니고 몇 퍼센티지만 그 물품을 팔지 않으면 괜찮다고 명시해 비슷한 가게가 들어와 매상이 뚝 떨어지는 경우가 생길 수 있다. 리스계약 당시는 당연하게 여겨질 만큼 믿었던 구석인데 나중에 시비가 붙는 조항이기도하다.

보험문제도 중요하다. 보통 상가의 입주자(Ttenant)가 들어야 할 보험은 여럿이다. 그 중 필수적인 것은 책임보험(liability)이라 하겠다. 요즘은 가게 안에서 사고가 났을 때 피해자에게 배상해주는 책임 보험금을 100만달러에서 200만달러까지 요구하는 경우가 많다.
보험규약(policy)에 건물주의 이름을 더하라는 요구사항(additional insured coverage)과 입주자 사업체 자체에 직장상해보험을 들라는 요구를 하는 추세다.

그것뿐인가? 비즈니스 안에 있는 물건과 시설물들을 다시 대체할 수 있을 만큼의 화재보험과 도난 보험도 들어야 한다. 게다가 화제로 가게를 열지 못해 손해 보는 수입을 보상해주는 보험을 들어야하는 경우도 있다. 건물주가 보험 들었다는 증명서를 요구하는 것은 흔하다.

반면, 건물주는 가게 안에서 사고가 생기면 피해자가 건물주를 상대로도 고소를 하기 때문에 그에 대비하기 위해 배상(indemnity)조항을 넣는다. 건물주 입장에서 보험에서 커버가 안 되는 사고로 들어올 청구나 보험금액을 초과하는 청구가 들어오면 실제 손해배상 외에 다른 비용(예: 변호사 비용)까지도 책임을 지게 한다.

그 외 전체 샤핑센터를 커버하는 화재나 건물손상 보험은 주인이 들고, 주차장 같은 공동 사용 지역을 커버하는 책임보험이 있다. 보통 그 비용은 NNN/CAM Charge라고 칭하는 건물보험, 건물 부동산세, 관리수리비는 건물주인이 들고 그 비용을 NNN/CAM Charge로 입주자 가게 사용면적에 해당하는 만큼 입주자가 부담하게 된다.

박재홍 <변호사>(714)901-4545