한국의 양도소득세는 재산의 양도가에서 취득가를 공제하여 산출한 양도차익에 소정의 세율을 곱하여 산정한다. 여기서 양도가와 취득가는 실제 매매계약에서 거래된 가격, 즉 실제 거래가가 아니고 원칙적으로 국세청장이 고시한 기준시가에 의한다.
토지는 개별 공시지가, 건물은 국세청장이 정한 기준시가, 아파트 등 공동주택은 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시한 기준시가이다. 다만 예외적인 사유가 있는 경우에는 기준시가 적용이 배제되고 실제 거래가로 과세한다. 실제 거래가로 과세되는 예외 사유의 하나가 고가 주택이다. 현재 주택과 대지의 양도 당시 합계가격이 6억원을 초과하면 고가 주택으로 취급된다.
요즘 서울 강남의 아파트 가격들이 많이 올라서 고가 주택에 해당하는 아파트들이 많이 증가했다. 현재 기준시가가 실제 거래가보다 낮은 현실을 감안하면 실제 거래가에 따라 과세를 받는 것은 불이익을 보는 것이다. 아파트에 대하여 기준시가와 실제 거래가에 따라 양도소득세를 한번 계산하여 보면 잘 알 수 있다.
기준시가 2억원인 아파트를 3억원에 매수하여 몇 년 뒤 8억원에 매도(기준시가는 5억원)했다고 가정하자. 실제 거래가로 양도소득세를 계산하면 약 1억6,000만원의 양도소득세가 나온다. 하지만 기준시가로 계산하면 약 9,000만원의 양도소득세가 나온다. 결국 실제 거래가에 의한 경우에는 더 많은 세금을 부담하게 된다. 하지만 요즘 서울 강남지역의 기준시가를 급격히 올리고 있어 이러한 차이는 줄어들고 있다. jsi@jpatlaw.com, (213)380-8777