홈오너 리스크 커졌다
변동 모기지 금리에 비상등이 켜졌다. 주택시장이 냉각기에 접어든 데다 금리가 오름세를 이어가면서 홈오너들의 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 특히 다양한 옵션으로 인기를 끌어온 옵션 변동 모기지 금리를 갖고 있는 소유주들의 리스크는 어느 때보다 커졌다는 게 전문가들의 지적이다. 실제 변동 모기지 페이먼트가 2배 가까이 늘었다고 울상 짓는 홈오너들이 적잖다. 최근 발행된 ‘비즈니스위크’는 그동안 내 집 마련을 가능하게 해준 ARM이 서서히 ‘악몽’으로 바뀌고 있다며 모기지 대란을 경고했다. 특히 인기 주거지가 많은 캘리포니아 등 일부 주의 경우 ARM 비율이 전체 모기지의 40~50%에 육박, 심각성을 더하고 있다. 전문가들은 옵션 ARM을 갖고 있는 홈오너들에게 다음과 같이 조언한다.
페이먼트 치솟은 옵션 ARM ‘악몽’으로
‘네거티브 분할상환’ 등 미리 챙겨야
■옵션 ARM를 바르게 이해했는가
옵션 ARM은 주택 소유주들에게 매달 4가지의 선택을 할 수 있다. ▲2주에 한 번씩 페이먼트를 내어 15년 내 모기지를 상환하거나 ▲한달에 한번 원금과 이자를 내어 30년 안에 모기지를 갚거나 ▲이자만 내거나 ▲미니멈 페이먼트만을 지불하는 등의 옵션이다. 대부분 옵션 ARM은 초기에는 아주 낮은 금리, 간혹 2% 이하를 제공하기도 한다.
하지만 이 같은 초저금리는 오래 적용되지 않으며 이자율은 뛰게 되어 있다. 미니멈 페이먼트 액수도 연 1회만 변경되기는 하지만 만약 금리가 두 배, 혹은 세 배 이상 치솟으면 미니멈 페이먼트는 연 최고 7.5%나 껑충 오를 수 있다.
■수입을 부풀려 모기지 대출을 했다면
한인은 물론 적잖은 소비자들이 어느 정도 인컴을 부풀려 융자를 얻는 것은 공공연한 비밀. 이런 사람일수록 리스크가 더 크게 마련.
특히 원금상환이 시작되거나 미니멈 페이먼트만 내는 시기가 지나면 페이먼트가 급등한다는 사실을 염두에 둔다.
■네거티브 분할 상환을 기억하라
주택 소유주 입장에서 미니멈 페이먼트 옵션은 재정적 유동성을 부여하지만 자칫 함정에 빠질 수도 있다.
즉 일정기간(통상 3~5년) 지불한 미니멈 페이먼트가 이자분을 충당하지 못할 경우 부족액이 원금으로 변경되는 소위 ‘네거티브 에머티제이션’(Negative Amortization) 현상이 발생한다.
■이웃의 주택가격이 떨어지는가
옵션 ARM을 선택한 소비자 대부분은 주택가격이 상승, 에퀴티가 쌓일 것이라는 기대를 갖기 마련. 하지만 이웃의 주택가격이 기대처럼 상승하지 않거나, 오히려 하락된다면 주택 매각시 큰 손실을 감당해야 한다. 최악의 경우 여유 자금이 없다면 재융자나 매각을 통해서도 융자를 상환할 수 없게 될 수도 있다.
<이해광 기자>
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