주택 융자 프로그램은 누구나 알고 있듯이 고정(fixed rate)과 변동(adjustable rate)의 두 줄기로 분류된다. 고정 프로그램은 융자금의 규모에 따라 컨포밍(conforming)과 점보(jumbo)로 나눠지고 보통 3~30년의 일정한 기간(term)을 두고 고정된 이자율과 페이먼트가 약정되는 형태를 지닌다.
컨포밍과 점보의 구분은 2007년 현재 기준으로 융자금 41만7,000달러까지는 컨포밍, 그 이상은 점보이다. 이자율의 차이는 모기지 은행과 렌더에 따라 다르지만 평균적으로 최소 0.5% 정도의 차등을 두고 있다.
보장 기간에 의한 이자율의 차등은 기본적으로 일반 고정과 단기 고정으로 구분된다.
요즘은 일부 은행이 45년 최장 고정 프로그램을 제공하기도 하지만 일반 고정은 대게 10~30년, 단기 고정은 벌룬(balloon)이라 불리는 프로그램으로서 3~7년 기간이다. 약정된 고정 기간이 짧을수록 이자율은 낮아진다. 모든 고정 프로그램은 그 기간의 차등에 관계없이 약정된 만료일이 되면, 일반 고정의 경우 합산된 페이먼트에 의해 밸런스 제로의 ‘완전지불’로, 단기고정은 만료시 남은 잔여 원금을 ‘일시 지불’하여 약정문서(note)를 폐기시킨다.
변동 프로그램은 고정 프로그램보다 조금 더 다양한 내용과 형상을 지녔다. 변동은 크게 세 줄기로 나눌 수 있다. 그 첫째가 일반 변동이며 나머지는 교체변동과 옵션변동이다.
일반 변동은 변동의 전형적인 형태로 1, 3, 6, 12개월등의 차등화된 기간 단위로 변동 이자율의 보장기간을 달리하는 프로그램이며, 교체형 변동(convert ARM)은 흔히 하이브리드(hybrid)라 불리는 프로그램으로서 3년에서 10년까지 고정된 이자율을 제공하지만 고정 모기지의 벌룬과는 달리 약정문서의 폐기나 갱신 없이 자동으로 변동으로 교체되는 고정과 변동이 혼합된 변동 프로그램이다.
옵션변동은 보통 네거티브-ARM(negative ARM)으로 알려진 프로그램으로 미니멈 페이먼트 등 여러가지 형태의 페이먼트 옵션을 제공하여 선택과 운용의 폭을 넓혀준 또 다른 변형의 변동 프로그램이다. 이러한 변동 프로그램들은 렌더나 프로그램마다 Index Rate이라 불리는 기준 이자율과 Margin을 더해서 변동 적용 이자율인 Fully Index Rate이 결정된다.
고정과 변동의 각기 다른 장단점을 지니고 있다. 또한 세분화된 각각의 프로그램들은 소비자의 상황과 입장에 따라 그 유용성의 극대화가 달라진다. 그러므로 경험과 지식을 올바로 갖춘 전문가를 만나지 못한다면 명확한 해답을 얻을수 없음을 유의해야 한다.
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제이 명
<론팩 모기지 대표>