지난 4월 초부터 주요 은행들을 중심으로 시작된 오바마 행정부 주도의 재융자 정책인 HARP(Home Affordable Re-finance Plan)에 대한 문의가 폭증하는 가운데 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 것 같아서 중요한 사항을 다시 한번 짚어보고자 한다.
우선 이 정책의 대상은 반드시 패니매나 프레디맥이 보증하거나 보유하고 있는 융자이어야 한다. 여기서 패니매, 프레디맥이 보증, 보유 하고 있는 융자란 주택담보부 채권이 2차 시장으로 매각될 때 이 두 기관을 통해서 매각된 융자를 말하는 것으로 현재 자신이 매달 페이먼트를 보내는 은행 즉 서비서가 어디인지와는 아무 상관이 없다. 다시 말해서 웰스파고, 뱅크 오브 아메리카, 체이스, 시티 등 대형은행들은 각각 모기지 부문을 두고 주택융자를 시행하는 렌더들임과 동시에 계좌를 관리하면서 월 페이먼트를 받는 역할도 하는 서비서들이다. 자신의 모기지 계좌가 어느 은행에 있다는 것과 패니매, 프레디멕의 보증, 보유 융자인 것과는 아무 관련이 없다는 말이다.
자신이 갖고 있는 집융자가 이 두 기관의 보증, 보유융자인지를 알 수 있는 방법은 이 두 기관의 웹사이트를 통해 확인하거나 각 은행 융자 담당자에게 전화하면 금방 알 수가 있다. 애초의 융자금액이 41만7,000달러를 상회하거나 옵션 변동(Option ARM), 서브프라임 융자는 대부분 이 두기관이 보증, 보유하고 있지 않다고 보면 된다. 컨포밍 융자 즉 패니매, 프레디맥 융자 가이드라인에 부합하는 융자였다고 하더라도 렌더가 두 기관에 매각하지 않고 직접보유하고 있는 융자는 불행하게도 대상에서 제외된다.
다음으로 패니매 보유 일부 융자는 5월2일 이후에야 비로소 105%까지 융자가 실시된다. 그 이전까지는 주거주용은 집값의 95%(3~4 유닛은 80%), 별장용은 90%, 투자용은 80%까지만 허용된다. 하지만 5월2일까지 얼마 남지 않았으므로 지금쯤 융자 담당자를 접촉하여 자격요건과 융자조건을 상담해 보는 것도 무방하다.
마지막으로 중요한 점은 수입·자산관련 융자진행 서류형태이다. 우선 현재 계좌보유 은행만을 통해서 재융자를 허락하는 프레디 맥의 경우는 수입자산 증명 서류없이 재융자가 가능하며 패니매의 경우 일부는 서류없이 진행이 가능하나 대부분 자영업자는 1년치 세금보고서, 봉급생활자는 한달치 급여명세서를 요구한다. 기존의 풀닥융자에 비해 서류가 간단해졌다고 볼 수 있다. 크레딧 점수는 최소 요구점수는 없으나 너무 낮을 경우 이자율에 영향을 줄 수 있다. 이자율은 신용점수가 좋은 경우 집값대비 융자규모(LTV)가 95%까지는 아주 좋은 이자율을 받을 수 있으나 LTV가 그 이상 올라갈수록 이자율이 많이 올라간다. 콘도(타운하우스 포함)의 경우는 LTV가 75%를 넘어서면 이자율이 또한 약간씩 올라간다. 결국 2010년 6월10일까지 한시적으로 시행되는 이 정책은 집값이 빠져 현재의 융자규모와 비슷해진 사람들에게 집값의 최고 105%까지 재융자의 기회를 줌으로써 차압과 파산으로부터 보호하고, 주택금융과 주택시장에 활기를 불어 넣어 경기를 회복시키는데 도움을 주고자 하는 정책이다.
재융자의 LTV가 80%를 넘어도 PMI 부담이 없고, 신용점수의 제한이 완화되었고 진행서류형태가 간략해졌다는 것이 이 정책의 중요한 특징이라고 할 수 있다. 그 동안 낮은 시중금리에도 불구하고 집값 하락으로 재융자를 못했던 사람들에게는 이자율을 낮추거나 장기고정으로 바꿀 수 있는 절호의 기회라고 볼 수 있다.
스티브 양 <웰스파고 론오피서> (714)808-2491
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x