구두 합의사항 효력없어

-투베드룸 아파트를 월 1,000달러에 리스 하고 있습니다. 얼마전 실직을 하여 렌트를 다 낼 수가 없어서 랜드로드에게 양해를 구하고 최근 2개월간 매월 600 달러만 렌트로 냈습니다. 랜드로드는 감액된 렌트에 대해 별 이의없이 동의를 했는데, 갑자기 퇴거소송을 법원에 제기했습니다. 어떻게 해야할까요?

-렌트(월세)를 감액할 수 있는가 감액할 수 있다면 어떤 조건하에서 할 수 있는가 등에 대해서는 우선 리스계약서에 규정이 되어 있는지 살펴야 합니다. 일반적으로 렌트의 감액에 대해서는 리스계약서상 별도의 규정을 두지 않습니다. 이미 리스계약서가 맺어져 있는 상태에서 후에 랜드로드와 테넌트(세입자)간에 어떤 사항에 대해 구두로 합의되었다면 예외적인 경우를 제외하고는 구두합의사항은 법적으로 효력이 없습니다.귀하의 경우, 랜드로드가 비록 구두로 렌트 감액을 승인했다고 하더라도 렌트 감액에 대해 양 당사자가 사인한 합의서 또는 계약서가 없다면 법적효력을 가질 수 없습니다. 나아가 만약 랜드로드로부터 600 달러를 렌트로써 수령했다는 자필서명을 받았다손 치더라도 이는 렌트 감액에 대한 합의서로는 형식적 요건이 부족합니다. 따라서 이 경우에도 테넌트는 보호를 받기 힘듭니다.

랜드로드와 테넌트 사이에서 구두로 합의된 사항, 또는 건물 일부에 관한 수리, 렌트 수령여부 등에 대해서는 반드시 편지로써 랜드로드와 의사전달을 해야 합니다. 특히 중요한 내용에 대해서는 보통우편보다는 등기우편(certified mail)을 랜드로드에게 보내서 후일 증거로 남을 수 있게 하는 것이 중요합니다. 주거용 아파트에 사는 경우 아파트에서 나와도 다른 아파트로 옮겨가기가 비교적 쉽지만, 상업용 건물에 렌트를 하고 있는 비즈니스 업주들의 경우에는 사소한 실수로 인해 리스계약 위반으로 문을 닫고 나가야 하는 경우가 발생할 수 있으니 주의를 해야합니다.

덧붙여, 귀하가 실직하여 수입이 충분하지 않다는 것은 퇴거소송에서 정당한 방어논리가 되지 못합니다. 렌트를 다 내지 못한 이유에 대해서는 일반적으로 고려되지 않습니다. 따라서 실직하여 수입이 충분치 못하다는 것은 퇴거소송에서 정당한 방어논리가 안됩니다. 또한, 리스계약서상에 명시된 렌트계약의 일부만 지급하는 것은 렌트를 하나도 지불하지 못한 것과 같이 리스계약불이행에 해당합니다.

커네티컷주법상 랜드로드가 퇴거소송을 제기하려면 먼저 ‘리스정지에 관한 통보(notice to quit)’를 테넌트에게 보내게 되어 있습니다. 이러한 노티스를 사전에 받았는지도 검토해야할 사항입니다. 그렇지않은 경우, 랜드로드가 정당한 퇴거소송절차를 밟지 않았기 때문에 테넌트로서는 이를 방어논리로 내세울 수도 있습니다. 문의:213-974-3939