쟌리 Genesis Mortgage

질문1:2008년말 숏세일로 살던 집을 정리했습니다. 이제 새 집을 구입하려고 하는데 융자가 가능할까요?

많은 은행들이 숏세일을 차압과 동일시하여 간주한다. 따라서 이같은 경우 숏세일 클로징으로부터 3년이 지나야만 다시금 새 집을 구입할 수 있다. 반면 정부의 보증으로 이루어지는 FHA 융자인 경우 다소 용이한 조건으로 파이낸싱이 가능하다. 그 가이드라인의 내용은 다음과 같다:

-숏세일된 집이 반드시 주거지였어야 한다.
-숏세일 이전 모기지 연체기록이 없어야 한다.
-숏세일 이전 다른 모든 부채 또한 연체기록이 없어야 한다.

이 세가지 전제 조건이 충족된다면 FHA를 통해 새 집 장만이 가능하다. FHA의 가장 큰 장점은 적은 다운페이(최소 3.5%)로 집 장만이 가능하며 낮은 크레딧 점수도 낮은 이자를 적용받을 수 있다. FHA론의 최근 변동사항을 소개하자면 오는 10월4일부터 FHA 보험요금이 바뀐다. 클로징시 지불되어야 하는 UFMIP(Up Front Mortgage Insurance Premium)요금이 현행 론 금액의 2.25%에서 1%로 낮아진다. 월 보험료가 대신 소폭 상승한다. 그러나 15년 고정 프로그램의 경우 최소 10% 다운으로 집을 산다면 월 보험료 조건이 제거된다. 따라서 소득이 충분하여 15년 프로그램이 가능한 신청인은 10% 다운에 일반론과 동일한 최선의 이자로 집을 구입할 수 있게 된다.

질문2: 연 5만달러 소득으로 60만달러짜리 집을 20% 다운으로 살 수 있나요?

80% 융자액인 48만달러를 30년 고정 4.5%로 계산한다면 월 2,432달러 상환액이 산출된다. 모든 계산은 월 기준으로 하기에 손님의 월 소득을 보면 5만달러를 12개월로 나누면 4,166달러가 나온다. 모기지 원금과 이자를 더한 2,432달러를 월소득 4,166달러로 나누면 그 비율이 무려 58%를 넘게 된다. 해당 집의 재산세(Property Tax)와 보험료(Homeowner’s Insurance)를 빼고 계
산을 하더라도 이 손님은 높은 부채 비율 때문에 이 집을 살 수가 없다. 집을 사는 분들에게 가장 큰 궁금점은 바로 어느 정도의 소득으로 얼마까지의 집을 살 수 있는냐이다. 이 계산법을 간단히 소개하기로 하겠다.

소득: 개인 세금보고서에 포함되지 않는 현찰소득(cash earnings)은 융자 심사에서 제외된다. 따라서 합법적으로 증빙될 수 있는 소득만이 가능하다. 융자계산상 사용되는 소득금액은 세금을 제외하지 않은 Gross Income이다. 만일 여러 직장을 동시에 근무한다면 각 직장에서 받는 Gross Income을 월 기준으로 더하면 된다.

모기지: 30년 또는 15년 월상환액을 알고 싶으면 Google search에서 30year or 15year amortization calculation을 타이프하면 월 페이먼트를 계산할 수 있는 사이트로 안내된다. 또는 일반 은행 사이트에서도 이같은 계산은 가능하다. 원하는 론 금액, 상환기간 그리고 이율을 입력하면 월 페이먼트 금액이 산출된다. 이 금액에 재산세 및 보험료를 월 기준으로 나누어 더하면 집의 월 총 지출액이 나올 것이다. 타운하우스나 콘도인 경우는 월 유지비를 더해야 한다. 참고로 집의 총 지출액이 반드시 월 소득의 40% 미만이어야 융자가 가능하다.

개인 부채: 자동차 할부금, 신용카드 최저상환액, 학자금 등등 매월 지불하는 개인의 부채금액을 월 모기지 금액에 더하면 이것이 곧 개인의 월 총 부채가 된다. 이를 월 소득에 나누어 그 비율이 50% 미만이어야만 융자가 가능하다.

다운페이: 부모 또는 친척의 도움으로 집을 사는 경우 모든 자금의 출처를 정확한 자료들을 통해 증빙할 수 있어야 한다. 아울러 가장 중요한 사항은 다른 이들의 도움으로 다운 페이를 준비하되 융자신청인 자신의 돈이 최소한 집 매입가의 5%를 필히 은행에 가지고 있어야 한다.