소득과 크레딧 점수가 낮은 홈바이어들은 일반 모기지 융자를 얻기가 쉽지 않은 것으로 나타나 현 모기지 융자 시스템이 부유층에게 절대적으로 유리하다는 지적을 받고 있다.

주택구입에 꼭 필요한 모기지 융자 취득이 갈수록 어려워지고 있다.

LA타임스(LAT)가 8일 비즈니스 섹션을 통해 보도한 내용에 따르면 현재 미국에는 2개의 모기지 융자 시스템이 존재한다. 하나는 소득과 크레딧 점수가 높은 부유층을 위한 것이고 다른 하나는 소득이 중산층 이하인 평범한 근로자를 대상으로 하는 시스템이다.

일단 크레딧 점수가 700점 미만이고 집값의 20% 이상을 다운페이할 능력이 없으면 일반 모기지 융자(conventional loan)을 얻기가 쉽지 않다고 LAT는 전했다.

6년 전 금융위기가 종료된 후 모기지 융자 심사기준이 다소 완화된 것으로 알려지고 있지만 부유층 바이어들에게 절대적으로 유리한 환경이 조성되어 있다.

다운페이 금액이 20% 미만이면 국책 모기지 기관 프레디맥이나 패니매가 보증을 서는 일반 융자를 얻기가 힘들며 대신 적잖은 비용이 드는 연방주택국(FHA) 융자를 알선 받기 십상이다.

FHA 융자의 경우 크레딧이 좋지 않고 소득이 낮은 계층을 타겟으로 하며 집값의 3.5%만 다운하고 취득이 가능하다. 하지만 이 융자는 모기지 보험료(PMI)를 위한 선불 수수료를 부과하고 융자 상환기간에 매달 보험료를 지불해야 하기 때문에 대출자 입장에서는 큰 부담이 된다.

패니매 자료에 따르면 실제로 올해 첫 3개월 동안 중산층 이하 홈바이어들이 신청한 모기지 융자건수 6건 중 1건만이 패니매가 보증을 서는 융자였다.

데이빗 스티븐스 미국 모기지 은행협회(MBA) 회장은 올 봄 노스캐롤라이주에서 열린 한 컨퍼런스에 참석해 “백인 부유층의 경우 모기지 융자를 받기가 식은 죽 먹기”라고 밝혀 현 모기지 제도가 특정 계층에 편향돼 있음을 지적하기도 했다.

이론적으로는 크레딧 점수가 620점 이상인 경우 프레디맥과 패니매가 보증하는 일반 모기지 융자를 신청할 수 있는 자격이 된다.

하지만 융자기관들은 리스크를 최소화하기 위해 상대적으로 크레딧 점수가 낮고 다운페이먼트 액수가 적은 바이어들에게 더 높은 이자율을 적용하는 등 무거운 짐을 짊어지게 만든다.

프레디맥과 패니매는 바이어들이 신청하는 모기지 융자를 8개 크레딧 단계로 분류하는데 가장 높은 단계는 740점 이상이다.

지난 5월 중 두 기관이 보증을 선 융자를 신청한 바이어들의 평균 크레딧 점수는 757점, 평균 다운페이먼트는 집값의 19%로 나타났다.


<구성훈 기자>