지난 수년간 남가주 주택가격이 크게 오르고, 30년 고정 모기지 금리가 4% 미만을 기록하면서 넉넉히 쌓인 홈에퀴티를 토대로 ‘캐시아웃 재융자’(cash-out refinance)를 신청하는 한인들이 급증하고 있다.

LA 한인 융자업계에 따르면 캐시아웃 재융자 신청이 2~3년 전보다 20~30%가 늘었고, 일부 융자회사의 경우 캐시아웃 재융자가 전체 융자 처리건수의 60~70%에 달할 정도로 비중이 높다.

캐시아웃 재융자란 주택시세의 75~80%에 해당하는 금액을 융자받고 융자금에서 모기지 밸런스를 제한 액수를 손에 쥐는 것을 말한다. 물론 구입가보다 집값이 올라 홈에퀴티가 어느 정도 쌓인 경우에만 가능하다. 보통 컨포밍 융자(41만7,000달러 이하)인 경우 주택시세의 80%까지, 컨포밍 융자가 아닌 경우 주택시세의 75%까지 융자를 받을 수 있다.

만약 남은 모기지 밸런스가 20만달러, 주택시세가 60만달러, 집값의 80%를 재융자 받는다고 가정할 때 홈에퀴티는 40만달러가 되며 캐시아웃 재융자를 통해 주택소유주가 손에 쥐는 목돈은 28만달러(600,000×0.80-200,000)가 된다. 주택소유주는 전체 융자금 48만달러를 이자와 함께 갚아야 한다.

SNA 파이낸셜 남상혁 대표는 “크레딧카드, 학생융자 등 이자율이 높은 빚이 많은 홈오너들이 목돈으로 빚을 갚기 위해 캐시아웃 재융자를 선호한다”며 “이 상품은 보통 이자율이 일반 재융자보다 0.125~0.25% 더 높으며 신청자의 크레딧이 그다지 좋지 않을 경우 이자율이 0.5% 이상 오르기도 한다”고 말했다.

최근 캐시아웃 재융자를 통해 10만달러의 목돈을 손에 쥔 한모(45)씨는 “고정 모기지 금리가 3% 후반대로 매우 낮은데다 홈에퀴티가 20만달러 이상 쌓여 캐시아웃 재융자로 확보한 현금으로 4만달러의 카드빚과 3만달러의 학생 융자 빚을 모두 갚기로 결정했다”고 만족감을 표시했다.

그러나 적잖은 빚이 있다고 캐시아웃 재융자가 만병 통치약은 아니라고 융자 전문가들은 지적한다. 현재 보유한 모기지 이자율이 시세보다 낮다면 재융자를 통한 캐시아웃 프로그램보다는 홈에퀴티 론, 또는 홈에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)이 적합할 수 있다는 것이다.

캐시아웃 재융자를 실시할 경우 현재 적용되는 낮은 금리가 높은 금리로 전환돼 상환기간에 더 높은 이자를 물어야 하기 때문이다.

한 융자 전문가는 “캐시아웃의 위험여부는 신청자의 나이, 재정상황, 은퇴까지 남은 기간에 따라 다르지만 휴가 등 불필요한 지출을 위해 목돈을 마련하는 것은 위험하다”며 “이자율이 높은 빚을 청산하는 등 목돈을 현명하게 사용하겠다는 뚜렷한 목표가 있는 사람에게만 권한다”고 말했다.


<구성훈 기자>