집을 팔기 위해 ‘For Sale’ 부동산 싸인을 세우고 있다가 계약이 되자마자 성급하게 ‘Sold’라이더를 걸어 집이 팔렸음을 알리는 경우가 있다. 또 여러 리스팅을 게재한 에이전트의 신문 광고에도 계약 된 집의 사진 위에는 버젓이 ‘Sold ‘ 싸인을 표해 놓는 경우도 있다.
그러나 계약이 됐다고 해서 아직 집이 팔린 것이 아니니, ‘Sold’ 가 아닌 ‘Under Contract’이라는 표시를 하는 것이 마땅할 것이다. 사고 싶어서, 팔고 싶어서 계약이 이뤄졌는데도, 그 계약이 끝까지 가지 못하고 중간에서 깨지는 경우도 종종 있기 때문이다.
사실 계약서에 서명한 순간에 환희의 송가를 부르는 것은 너무 이르다. 이때부터 넘어야 할 크고 작은 언덕들이 즐비하게 버티고 서있기 때문이다.
그렇다면, 어떠한 관문들을 통과해야 만, 완벽한 부동산 거래를 성사시킬 수 있는 것일까?
첫째는 인스팩션의 관문이다. 바이어가 고용한 인스팩터의 지적 사항을 토대로 수리비 협상을 하는 과정에서, 셀러는 하찮은 것에 바이어가 트집을 잡는다는 생각을 하고, 바이어는 응당 이 고쳐줘야 할 항목에 대해 셀러가 거부를 한다는기분을 갖게 되어 합의점에 이르지 못한다면, 주택 거래의 첫 관문부터 막힐 수가 있다.
둘째는 HOA나 Condo의 패키지 관문이다. 셀러는 계약이 이루어진 후, 동네의 규칙과 재정 등을 보여주는 책자를 HOA로부터 발급받아 바이어에게 전달하게 되는데, 이때 바이어는 그 내용을 문제 삼아 해약을 할 수도 있다.
셋째는 은행 감정가의 관문이다. 계약된 가격 이상으로 감정가가 나와 준다면야 이 관문은 쉽게 통과하겠지만, 그렇지 않은 경우에는 감정가대로 가격 조정을 원하는 바이어와 이를 받아들이지 못하는 셀러 사이에 간극이 발생할 수밖에 없다. 이런 경우에는 계약가와 감정가 차액의 중간선에서 가격 조정을 합의하여 문제를 해결하는 경우가 많지만, 만약에 바이어에게 조정된 금액 만큼의 돈이 따로 없다면, 셀러가 감정가대로 가격을 내려 주지 않는 한 거래는 여기에서 멈출 수 밖에 없다.
넷째는 은행의 대출 승인 관문이다. 바이어의 사전 융자 승인서는 융자가 자동으로 나오는 것은 말하는 것은 아니다. 대출 신청 기간 중에도 바이어의 재정이나, 은행의 이자율 변동등 여러 변수가 작용할 수 있기 때문이다. 모게지 대출이 지연되거나 거절되는 이유는 매우 다양하여 대출을 받지 못한 바이어는 집을 사고싶어도 사지 못하니 주택 거래는 깨질 수밖에 없다.
다섯째는 타이틀 문제의 관문이다. 셀러는 어떠한 저당권도 없는 깨끗한 타이틀을 바이어에게 건네 줘야하는데, 주택을 파는 돈으로도 해결되지 못하는 저당권이 설정되어 있는 경우에는 주택 거래는 거기서 중단될 수밖에 없다.
여섯째는 최종 주택 상태 점검의 관문이다. 바이어는 세틀먼트를 앞두고, 빈 집의 상태에서 Walk- through를 하게 되는데, 이때 집의 상태가 전과 다르다면, 당연히 문제 제기가 될 터인데, 만약 합의점을 찾지 못한다면 거래가 성사되지 않을 수도 있다.
이외에도 주택 거래가 성사되기까지의 관문은 더 있지만, 사고 싶은 바이어나 팔고 싶은 셀러 양측이 큰 그림을 보고 간다는 마음으로 임하는 자세가 중요하다.
문의 (703)625-8500

<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>