미국에서 군 복무를 하시고 퇴역 하신 분들이나(Veterans), 또는 현재 군 복무를 하고 계신 분들(Active Duty), 그리고 예비군(Reservists)이나 국민 방위대(National Guard Member)에 근무 하시는 분들 만이 신청 하 실 수 있는 VA Loan(군인 융자)을 제외 하고, 일반인 들이 신청 하실 수 있는 융자 종류에는 FHA Loan과 Conventional Loan이 있다.

그런데 종종 많은 경우에, 이 두 가지 종류의 융자들의 차이점도 잘 이해하기가 힘들 뿐만 아니라 어느 것이 융자 신청인에게 알맞은 융자 종류인지를 잘 알지 못해서 힘들어 하시는 분들도 많은 것이 사실이다.

우선 융자 신청인의 크레딧 점수가 비교적 낮고(680 이하), 특히 차압, 파산, 숏 세일 등을 경험한 기록이 있으신 분들이라면, FHA Loan을 선택해야 낮은 크레딧 점수에도 불구하고 저렴한 이자율을 받을 수 있고, 융자 허가를 받기가 더욱 수월해 진다.
Conventional Loan의 경우는 크레딧 점수에 따라 이자율이 결정되기 때문에 크레딧 점수가 낮은 분들에게는 적용되는 이자율도 상당히 높아지게 되고, 또한 20% 미만을 다운 하시는 분들에게 크레딧 점수에 따라 적용 되는 모기지 보험료도 비싸지게 된다.

게다가 차압이나 파산 또는 숏 세일을 경험한 기록이 있으신 분들은 Conventional Loan의 경우에 FHA Loan보다 훨씬 많은 기간이 지난 후에야 융자 신청이 가능하기도 하다.
따라서 FHA Loan은 보통 적은 다운 페이먼트를 하고 주택을 구입하시는 분들에게, 그리고 크레딧 점수가 비교적 낮은 분들에게 유리한 융자라고 볼 수 있고, 그 이자율도 Conventional Loan보다 조금 저렴하게 책정되어 있는 것도 사실이다.

하지만 이자율이 조금 저렴하다는 이유만으로 무조건 FHA Loan을 선택 하는 것은 금물이다. FHA Loan은 Conventional Loan에는 없는 Upfront Mortgage Insurance의 비용이 있는데, 융자 금액의 1.75%나 되는 이 비용을 내야 하기 때문에, 이자율은 FHA Loan이 Conventional Loan보다 조금 저렴하지만 추가 비용이 있는 융자라는 점도 감안해야 한다.

FHA Loan은 주택 가격의 최소 3.5%의 다운 페이먼트가 요구되고 Conventional Loan은 3% 가 요구 되며, FHA Loan은 크레딧 점수가 낮은 융자 신청인도 저렴한 이자율로 똑같은 금액의 모기지 보험료를 내게 되는 반면에, Conventional Loan은 크레딧 점수가 좋아야 받게 되는 이자율과 모기지 보험료가 저렴해 질수 있다.
그리고 FHA Loan은 다운 페이먼트를 20% 이상 하는 경우라도 항상 이 Upfront Mortgage Insurance의 비용과 또한 매달 내게 되는 모기지 보험료가 요구되기 때문에, 대부분의 20% 이상을 다운 하는 경우에는 Conventional Loan으로 융자 허가를 받을 수 있는지 먼저 확인 하는게 좋다.

FHA Loan은 융자 신청인이 거주할 목적으로 주택을 구입 하는 경우에만 융자가 가능하다. 따라서 투자용 주택을 구입하거나 휴가지에 주택을 구입하는 경우에는 Conventional Loan으로 만 그 융자가 가능하다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>