주택 융자를 신청할 때 꼭 물어오는 질문 중에 하나로 융자 신청인이 자영업자인가 하는 것이다. 일반적으로 주급 또는 월급을 받거나 시간당 급여를 세금을 공제한 후에 받게 되는 분들에 비해 자영업을 하는 융자 신청인은 그 소득을 증명하는데 더욱 많은 서류들이 필요로 하게 되고 따라서 주택 융자 심사 기준에도 자영업을 하는 분들을 위한 심사 기준이 따로 마련되어 있다.
우선 자영업자인 경우 제일 먼저 확인이 요구되는 사항은 우선 얼마의 기간 동안 자영업을 하고 있느냐는 점이다. 보통 적어도 2년 이상 자영업의 경험이 있어야 주택 융자를 신청 할 수 있는데 이것은 특히 소규모의 사업체가 어느 정도는 안정성이 있어야 된다고 보고, 그래서 2년 이상 그 사업체 소득의 흐름, 유동성 등을 검토하고 2년 동안 보고된 세금 보고 서류를 분석해 융자 허가에 쓸 수 있는 자영업자의 소득을 산출하기 위해서이다.

그리고 여기서 자영업자란 직장에서 세금을 공제하고 W-2받지 않고, 대신 세금의 공제 없이 1099를 받는 분들도 포함 될 수 있으며, 융자 신청인이 사업체를 소유하고 있으며, 그 사업체의 적어도 25% 이상의 소유권이 있을 경우, 개인 세금 보고 서류와 함께 사업체의 세금 보고 서류까지도 함께 제출해야 주택 융자 심사를 받을 수 있게 된다
여기서 또한 주의할 사항은 자영업자의 소득이 매년 늘어나고 있는 상황일 경우는 지난 2년의 세금 보고된 소득을 평균하여 쓰게 되지만, 만일 소득이 줄어든 경우는 줄어든 소득만으로 융자 허가를 받을 수 있다는 점이다.

그리고 만일 자영업을 시작한지 1년은 지났지만 통상 요구되는 2년이 채 안된 경우, 그리고 만일 융자 신청인이 자영업을 시작하기 전에도 동일한 직종에서 근무해 왔고, 그 외의 크레딧이나 다운페이 등 융자인의 다른 중요한 심사 기준 항목들이 비교적 좋은 경우일 때는, 2년이 되지 않은 자영업자도 융자 허가를 받는 경우가 종종 있다. 이때에는 당연히 더욱 까다로운 융자 심사를 거쳐야 하고 비록 시작한지 2년은 안 됐지만, 그래도 사업체가 비교적 안정적인 소득과 유동성을 보여 주어야만 하며 융자 신청인이 하는 업무도 자영업을 시작하기 전에 직장에서와 거의 같은 종류라야 융자 허가가 될 수 있다.

그런데 같은 자영업을 적어도 5년 이상 계속 운영하고 있는 경우는 지난 2년의 세금 보고된 소득의 평균이 아닌, 최근 1년의 세금 보고 서류들만 갖고도 융자 신청이 가능하다는 점이다. 이미 한 사업체를 5년 이상 소유한 융자 신청인은 소득의 안정성이 있다고 봄으로써 최근 1년의 세금 보고 서류에서 산출된 소득만으로도 융자 허가를 받을 수 있는 경우다.
그리고 자영업에서 융자 허가를 위해 소득을 산출할 때에는 자영업의 세금 보고 서류에서 흔히 찾을 수 있는 세금 공제 항목들 중에서 감가상각(DEPRECIATION), 할부상환(AMORTIZATION), 마일리지(MILEAGE) 등의 공제된 금액을 다시 소득으로 더해서 쓸 수 있기 때문에 이런 세금 공제 금액들이 있는지도 확인이 꼭 필요하다.
문의 (301) 346-7777

<오정택 / Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group>