주택 융자에서 꼭 필요하긴 하지만 빨리 없어졌으면 하는 것이 바로 이 모기지 보험이다. 20% 미만의 다운 페이먼트를 하는 경우 꼭 요구되는 모기지 보험은 적은 다운페이로도 주택 융자를 허가 받을 수 있도록 하기 위해 마련된 것으로 더 많은 사람들이 주택을 구입할 수 있도록 해주는 중요한 역할을 한다.
그러나 매달 주택 융자 페이먼트에 포함되어 집 페이먼트를 올라가게 하기 때문에 막상 주택 구입 시 또는 주택을 구입한 후에도 많은 분들이 이 모기지 보험을 하루라도 빨리 없애려고 한다.

우선 주택을 구입할 때 주택 가격의 20% 이상을 준비 하지 못할 경우, 모기지 보험을 들지 않기 위해서 애용되는 몇 가지 방법들이 있다.
첫째는 바로 하나의 융자를 두개로 나눠서, 즉 1차 융자는 주택 가격의 80% 미만으로 하고, 나머지 주택 가격의 10% 나 15%정도는 2차 융자로 해서 주택 가격의 80% 이상을 융자 받기 위해 요구되는 모기지 보험을 안 들을 수 있는 옵션이다.
주택 가격의 5%만 다운 페이먼트를 하고 1차 융자는 주택 가격의 80%로, 그리고 2차 융자를 15%로 받아서 모기지 보험을 피할 수도 있고(80/15/5), 같은 방법으로 10%를 다운 페이먼트 하면서 80%를 1차 융자, 10%를 2차 융자로(80/10/10) 받아서 역시 모기지 보험을 들어야 하는 상황을 피할 수 있다. 그러나 이 경우 우선 1차 융자의 이자율이 조금 올라가게 되고(약 0.125%-0.25%) 2차 융자의 이자율이 상대적으로 1차 융자의 이자율 보다 훨씬 비싸게 책정 된다는 단점이 있기 때문에 일반적으로 매달 내는 모기지 보험이 있는 경우와 잘 비교해 보고 이 옵션을 선택 할지의 여부를 결정해야 한다.

두 번째 방법은 융자 은행에서 이자율을 조금 높이는 대신 모기지 보험을 내 준다는 의미로 LENDER PAID MORTGAGE INSURANCE(LPMI)를 할 수 있다. 이 방법 역시 첫째 방법과 같이 모기지 보험을 매달 페이먼트에서 제거함으로써 일단 매달 내야하는 집 페이먼트를 낮출 수 있다는 장점이 있는 반면, 긴 안목으로 보면 높은 이자율로 계속 내야 한다는 단점 또한 분명히 있는 옵션이라고 할 수 있다.
그리고 그냥 매달 모기지 보험료를 집 페이먼트에 합쳐서 내는 옵션을 선택한 경우라면 매달 내야 하는 모기지 보험료 때문에 비록 융자를 받은 초반에는 페이먼트가 조금 많아질 수는 있지만 절대로 전체 융자 기간 끝까지 계속해서 모기지 보험료를 내야 하는 것은 아니다.

일단 융자 잔액이 처음 주택 구입 가격의 78% 정도만 남을 때에는 모기지 보험이 자동으로 없어질 수 있는데, 이런 경우 주택 가격이 처음 구입할 때와 비교해 전혀 오르지 않았다고 하더라도, 처음 융자를 받을 때 4% 정도의 이자율로 주택가격에 5%를 다운페이한 경우라면, 약 8년 정도 후엔 모기지 보험이 없어진다고 볼 수 있다.
그리고 보통은 주택 가격이 매년 조금씩이라도 올라가기 때문에 모기지 보험을 없앨 수 있는 기회는 더욱 빨리 오게 되는데, 이때 융자 잔액이 현재 주택 감정가에 80% 이하를 증명 할 수만 있다면, 모기지 보험을 매달 페이먼트에서 없앨 수 있다.
문의 (301) 346-7777

<오정택, Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group Inc>