코로나 19 바이러스가 전 세계를 공포로 몰아가고 있다. 그 여파가 세계 곳곳에 미친다. 중국에서 발생해서 먼 나라의 일처럼 느껴지던 이번 사태가 우리의 조국 대한민국이 광풍에 휩싸이면서 직격탄을 맞더니 이제는 더 나아가 전 세계 곳곳 특히 우리가 살고 있는 미국 땅에까지, 비단 우리 한인사회뿐만 아니라 미국전반에도 그 여파가 휘몰아치고 있다.

이번 사태의 가장 무서운 점은 바로 불확실성, 예측이 어려운 미래에 있는 것이다. 과연 이 병이 어디까지 번질지, 또 그 여파가 세계 경제 및 우리의 삶에 어디까지 영향을 미칠지, 딱히 속 시원히 예측이 되지 않기 때문에 그 불안감은 더 크다고 볼 수 있다.
그 때문일까? 벌써 수 일째 등락을 반복하면서 폭락장을 연출하는 주식시장에 이어 채권금리는 사상최저를 기록하고 있다. 지난 며칠 간 하락한 주식시장을 금전적으로 환산하면 말 그대로 천문학적인 수치일 것이다. 최고점 대비 미국 전체 시가총액을 기준으로 거의 15%가 넘는 자산이 불과 며칠사이에 증발해버렸다. 거기에 매일 등락을 반복하는 주식시장은 경제전반을 불안하게 만든다.
반면 동시에 하락한 이자율 덕분에 모기지 업계는 뜻하지 않은 초호황을 누리고 있다. 너도 나도 재융자 바람에 편승하는 이즈음 정부가 다시 전격적으로 기준금리 인하를 단행했다.

당초 시장의 예상과는 달리 예정에도 없는 급작스런 결정에 시장의 반응이 예사롭지 않는 듯하다. 일반적으로 단행하던 0.25%의 변화가 아닌 한번에 0.5% 전격인하를 단행했다.
지난 이틀간 거의 백통이 넘는 전화 문의를 받았던 것 같다. 모두가 똑같은 질문이다. 기준금리가 0.5% 떨어지고 또 추가로 금리인하를 단행한다고 하니 모기지 이자율도 많이 떨어지겠지 하는 기대 섞인 질문들. 나의 대답은 한결같다. 기준금리와 모기지 이자율은 직접적인 상관관계가 없다.
따라서 기준금리가 0.5% 떨어졌다고 해서 모기지 이자율 또한 0.5% 떨어질 거라는 예측은 전혀 맞지 않는다. 정부에서 컨트롤하는 기준금리는 우리가 흔히들 많이 갖고 있는 소매금융상품들, 즉 변동금리를 기준으로 움직이는 많은 금융상품들, 예를 들면 크레딧 카드나 HELOC, SBA 사업체 융자 등의 상품 이자율에 직접적인 관여를 한다.

이러한 관련 상품들의 이자율은 바로 연준의 기준금리 변동 폭에 따라 똑같이 오르고 내리기를 반영하지만 모기지 같은 장기채권금리는 사실상 전혀 움직임에 연관이 없다고 보아도 무방할 것이다. 오히려 코로나 19 바이러스 사태 같은 외부적인 요인들과 고용시장 지표와 주식시장의 움직임 등의 내부적인 요인들이 복합적으로 작용해서 장기채권금리를 결정한다고 보는 것이 더 알맞은 관측이리라. 기준금리 인하와는 상관없이 코로나 사태로 인한 전 세계적인 불안감이 상대적으로 세계 최강국이자 안전한 미국으로 대규모 투자금이 유입되는 등 안정적인 채권시장으로 몰려들면서 이번 이자율 하락에 기인한 듯하다.

30년 모기지 이자율이 3% 아래로 떨어질 것 같은 분위기에서 2% 중반대를 보이는 15년 고정 모기지 이자율까지 현재의 주택융자 이자율은 올봄 주택시장에서 주택을 구입하려는 많은 구매자들뿐만 아니라 재융자를 통해서 페이먼트 부담을 줄이려고 노력하는 많은 이들에겐 희소식임에는 틀림없다.
다만 재융자를 염두에 두고 있는 분들에게는 한가지 당부를 드리고 싶다. 단순 이자율에서 부화뇌동하지 말고 이자비용을 줄이는 진정한 이득이 있는 융자를 하셔야 한다는 점이다. 주택 재융자는 이자율을 낮추는 것이 궁극적인 목적이 아니라 이자비용을 줄이는 것이 목표이어야 한다는 점을 절대 간과하지 말아야한다.
남은 기간과 이자율 허락을 통해서 얻는 진짜 이득이 무엇인지 잘 판단하고 필요하다면 전문가와 잘 상의해서 낮은 이자율의 랠리가 이어질 때 진정으로 이익이 되는 올바른 길을 잘 찾는 현명한 소비자들이 되길 바란다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>