뉴욕시의 부동산 소유자들은 자신의 건물이나 주택 앞 보도(sidewalk)를 관리해야 되는 책임이 있다. 이전에는 뉴욕시 보도의 관리 소홀로 발생한 사고의 책임은 뉴욕시 정부가 졌지만, 2003년 가을 새로운 법이 시행되면서 보도 앞 건물주에게 책임이 전가됐다.

따라서 뉴욕시의 모든 건물주와 주택 소유자들은 자신의 부동산 앞에 있는 보도를 의무적으로 관리해야 되며 보도에서 발생할 수 있는 사고에 대한 보험에 반드시 가입해야 된다.

하지만 주인이 직접 살고 있는 단독주택이나 두 가정(two family), 또는 세 가정(three family) 주택의 경우에는 보도 관리 책임 대상에서 제외된다.

즉 단독주택이나 두 가정, 또는 세 가정 주택에서 직접 사는 주인들은 집 앞 보도의 안전한 상태를 위해 관리를 해야 되는 책임이 있지만, 만약 누가 집 앞 보도에서 넘어져서 다치면 뉴욕시를 상대로만 소송을 걸 수 있다. 만약 사고가 발생한 집에 소유주가 거주하지 않거나, 보도가 행인들을 위해 사용되지 않고 다른 목적으로 사용될 경우, 특별사용(Special Use)으로 간주되기 때문에 집 주인을 상대로 소송이 가능하다.

위에서 언급한대로 단독주택이나 두 가정, 또는 세 가정 주택에서 거주하는 주택 소유자들은 집 앞 보도 사고 발생시 소송 대상에서는 제외되지만, 보도 관리를 소홀히 하면 뉴욕시 정부로부터 티켓을 발부받을 수 있다는 사실을 숙지해야 된다.

상가 건물의 경우 보도의 파손이나 결함 등으로 인해 행인이 부상을 당하면 건물주에게 책임이 돌아간다. 따라서 상가 건물주들은 건물 관리는 물론, 보도 관리에 대해서도 각별한 주의를 기울여야 된다.

그렇다면 상업용 건물을 임대했다면 건물 앞 보도 파손으로 발생하는 소송은 랜드로드와 테넌트 중 누가 책임져야 될까?

일반적으로 건물의 구조(structural)적인 문제에 대해서는 건물주가 책임지고 비구조적(non-structural)인 문제에 대한 문제는 테넌트에게 있다.

한 가지 흥미로운 사실은 sidewalk의 구조적, 또는 비구조적 여부를 놓고 뉴욕주의 각 지역 법원의 해석이 다르다는 점이다.

따라서 랜드로드와 테넌트간의 lease 계약시 사이드워크가 건물의 구조이야 아니냐를 명시하는 것이 중요하다.

<정지원/ 상해사고 전문 변호사>