급변하는 시장 환경 때문에 이제 부동산 가치를 유지하는 것이 모든 부동산 소유주들의 최대 관심사가 되었다. 오늘날 투자가들이 겪고 있는 많은 어려운 문제들에 비추어 볼 때, 이는 절대 쉬운 일이 아니다.

임대료 성장은 거의 정체 상태인 반면, 운영 비용, 인플레이션 비용, 금리 및 자본환원율(cap rate) 등은 빠르게 오르고 있기 때문이다. 따라서 부동산 소유주들은 이러한 어려움들에 정면으로 대처하면서, 동시에 그들의 순익을 증대시킬 수 있어야 한다.

현 상황이 개선될 조짐은 전혀 보이지 않는 상태에서 “어디서 성장을 이룰 수 있을 것인가?”라는 질문을 갖게 된다.

업계 전문가들은 치솟는 유가 때문에, 내년 에너지 비용이 10~30% 정도 상승할 것이라고 예측하고 있다. 운영 비용은 적어도 5% 상승할 것이다. 이중 어느 정도의 비용은 통제 가능하겠지만, 부동산세, 보험료, 써드파티 서비스(third party service) 등 대부분 비용의 상승은 막기 어려울 것이다. 인플레이션은 현재 약 5% 수준이며, 계속 상승 중이다.

또한 금리 상승 때문에 투자가들은 부채상환 및 기대 수익률 실현 등의 면에서 어려움에 처해 있다.

그 결과, 전반적인 시장 자본환원율(cap rate)은 현저히 상승했다. 전문가들은 향후 몇 년간 자본환원률(cap rate)이 100~150bp 오를 수 있다고 예측한다.

상업용 부동산 소유주들은 계속 변하는 시장 환경 속에서 그들의 부동산 가치를 증대, 또는 현상 유지라도 하기 위해 애쓰고 있다. 하지만 아직 이러한 어려움에 대한 해답이 보이지 않는 상황에서, 장기적 해결안을 찾기 위한 노력만 계속되고 있다.

수익률을 극대화하기 위해서 투자가들은 일반적으로 특정 기간 동안의 보유를 목적으로 부동산을 구매한다. 그러나 최근 부동산 환경의 변화로 투자가들은 부동산을 팔 것인가, 또는 계속 보유할 것인가의 매우 중요한 결정을 내려야 하는 상황에 처해 있다.

어떤 경우에는 이 문제에 대한 답이 아주 간단할 수도 있다.

현재 경기 주기를 견뎌낼 수 있다면, 부동산을 계속 보유하고 있으면 된다. 하지만 앞으로 5년 이내에 부동산 자산을 팔 계획이 있는 투자가들이 이 문제에 대한 결정을 내리는 것은 매우 어려운 일이다.

아직 아무도 현 경기 주기가 얼마나 오래 지속될 것인가에 대한 확실한 예측을 하지 못하고 있는 상황에서, 대부분의 사람들은 최소한 가까운 미래에는 상황이 호전되지 못할 것이라고 믿고 있다. 자본환원율(cap rate) 또한 2002~2006년 수준으로 되돌아가기는 어려울 것이다.

부동산 가치를 유지하기 위해 필요한 공식은 간단하다.

자본환원율(cap rate)이 오르면, 순운영 수입(net operating income)도 함께 상승해야 한다. 그러나 자본환원율(cap rate)이 0.25 포인트 오르면, 동일한 가치 수준을 유지하기 위해서 수입은 3.3% 상승해야 한다. 이는 만약 자본환원율(cap rate)이 앞으로 1년 간 1% 상승할 경우, 손실을 막으려면 순운영 수입은 13.3포인트 상승해야 함을 뜻한다.

하지만 임대료 상승 둔화와 비용 증가 때문에, 오늘 날의 시장에서 그 정도 수준의 성장을 이루는 것은 거의 불가능하다.

간단히 말해서, 그러한 시장 환경이 변하지 않는 한, 부동산 가치는 계속 하락할 것이다. 따라서 부동산을 계속 보유한다고 해도 자산 가치를 상승시키기는 매우 어려울 것이다.

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<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>