한치 앞을 내다볼 수 없는 상황에 아직도 미국은 주택 부족이 심각하다. 집을 내 놓으면 며칠 안에 집이 팔려 나가고 있다. 지난주에는 내 놓은 가격보다 9만달러 올려 오퍼를 넣었는데도 떨어졌다.

그런데도 공급은 더디기만 한다. 이는 실수요자들로부터 투자자까지 더 부지런히 움직이게 하는 원인이 되었다. 앞으로 새집들이 공급된다 해도 훨씬 높은 가격에 분양될 거라는 소식에 바이어들의 발걸음을 빨라지고 있고, 기존의 부동산 가격도 오를 것이 뻔하기 때문이다.

빠른 시간 내에 이자율이 4%정도 갈 것으로 저는 전망을 했었고, 투자자분들께는 만약 올해 주택 판매 계획이 있다면 가능한 빨리 팔 것을 추천했었다.

그 조언을 듣고 주택 판매를 결정하신 분도 계시고, 그냥 보유를 결정하신 분도 계신다.

또한 4~6월 이후에는 이것이 5%가 넘어설 수도 있다고 개인적으로 생각을 하고 있다.

미국 기준금리 인상 발표로 인해 부동산 시장이 바짝 긴장한 가운데 주택 시장은 여전히 호황을 기록하고 있다. 그러나 올해에도 공급 부족 현상으로 인해 상승세가 지속될 거라는 전망이다.

부동산 공급 부족 사태는 매매 시장만의 문제는 아니다. 무엇보다 임대료 폭등을 부채질한다는 면에서 사회적인 문제로까지 대두되고 있다.

▲미국의 임대 시장은 주택 가격 폭등과 매물 부족으로 요약된다. 주택 매수를 포기한 실수요자의 임대시장 유입으로 임대료 상승의 악순환이 계속되고 있다. 그런데 여기에 인플레이션까지 겹치면서 임대료가 상승하고 있다. 이런 현상들 속에서 사람들의 생각은 내가 산 가격 밑으로 내려가지 않을 것이고, 만일 집값이 굳이 오르지 않더라도 월세로 큰 수익을 낼 수 있기에 현금 여유가 있는 사람들은 재빠르게 움직이고 있다,

▲부담이 커져서 주택 매수를 포기하는 잠재 수요자들이 몰리면서 임대차 시장에서 임차료가 더 크게 오르면 차라리 집을 사는 게 낫겠다고 판단하는 수요층을 키울 수 있다

▲또 하나는 외국인 투자자가 늘어나고 있는 현상이다. 자산 증명이 필요한데 외국인의 경우 크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상의 다운페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받을 수 있기 때문이다.

▲게다가 올해 들어 폭락한 주식 시장에 크게 실망한 투자자들은 투자처를 부동산으로 다시 돌리고 있다. 거기에 러시아 전쟁이라는 악재까지 겹쳐 믿을 수 있는 것은 부동산 밖에 없다고 생각하는 것이다.

▲지역 집값 평균이 100만달러인 ‘100만 달러 도시’가 지난해 전년 대비 3배나 급증했다. OC 집값 사상 최고이며, 중간가는 95만달러이다. 100만 달러 도시가 늘었다는 것은 주택시장에서 첫 주택 구매자의 입지가 더욱 좁아졌다는 말과 같다. 즉, 집값이 오르면 부담해야 할 다운페이먼트 금액과 더불어 대출금도 불어날 수밖에 없다. 첫 주택 구매자의 저축이나 소득이 집값 상승률을 따라잡지 못하는 상황이다.

다른 모든 물건의 가격과 마찬가지로 집값도 수요와 공급에 의해서 결정된다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소가운데 하나일 뿐이고, 금리상승 자체가 집값 하락을 주도적으로 유도한다고 보는 것은 무리이다. 결국 고정 금리 모기지가 금리 상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한함으로써 집값을 오히려 오르게 하는 작용을 하고 있다고 볼 수 있다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>