전 세계 슈퍼 리치들이 미국의 부동산을 매수하는 이유는 ‘안전 자산’의 개념이 크기 때문이다. 연준의 기준 금리 인상은 금리 인상으로 인한 주택 시세 하락 가능성을 얘기하고 있다.

그럼에도 집값이 안 떨어지는 이유는 아직도 많은 매물들이 리스팅 가격보다 높은 가격에 거래되고 있다. 수요도 없는데 어떻게 이런 일이 일어날 수 있을까? 인플레이션이니, 경기 침체이니 하면서 논란을 벌이고 있을 때 누군가는 겁에 질려서 웅크리고 있지만, 누군가는 5년 뒤에 불어날 재산을 상상하며 느긋하게 미소 짓고 있다는 것이다. 현재 주택 시장의 재고는 역사적 최저치를 기록하고 있다. 또한 상당수의 주택구매자들이 현재의 모기지 금리 수준보다 낮은 금리에 주택을 구매했다는 점은 단기간 주택 매물을 제한할 요인이다.

마켓에 주택 매물이 적을 수밖에 없는 이유를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.

▲신규 주택 공급이 적다. ▲많은 부동산 소유자들이 투자성 매물로 소유하고 있는 비율이 매우 높다. 그러기에 렌트비는 계속 상승하고 있다. ▲기존 주택 소유자들의 이자율이 매우 낮아 지금 집을 팔 이유가 없다는 것이다.

셀러들이 마켓에 내 놓은 부동산의 가격을 내리지 않기도 하고, 조금 가격을 내리고 있는 셀러도 있다.

그러나 많은 바이어들이 아직도 관망하고 내년을 기다리고 있기에, 내년에 이자율이 좀 내린다면 많은 바이어들이 구매에 몰릴 수도 있을 것 같다.

셀러 마켓 아니면 바이어 마켓. 한쪽으로 치우치는 영원한 마켓은 없다. 상황에 맞추어 대응해야 한다.

▲집을 팔고 현금 환수를 원한다면 빨리 움직일수록 유리하다. 경제 전문가들은 경기 침체기 약 2년 정도 지속될 것으로 예상되나 실업률이 올라가거나, 매물이 늘어나지 않는 한 가격 하락은 어려워 보인다.

▲본인의 집을 팔고 다른 집으로 이사할 계획이 있다면 매도할 집과 매수할 집 중 어느 집의 금액이 더 큰가를 비교해 보길 권고한다.

▲금전적인 여유가 있을 경우 좋은 타이밍을 기다리며 지켜보는 것도 좋은 방법이다.

▲실제 거주할 집을 살 경우. 가격이 내려갈 때를 기다리며 렌트비를 지불하고 있다면, 몇 년 동안 렌트비를 합산해보고, 몇 년 뒤를 생각해보고 준비가 되었다면 언제든지 구입해도 좋을 때이다. 어쩌면 바이어들에게 지금이 구매 가격을 조절해서 살 수 있는 좋은 기회가 될 수도 있다.

▲첫 주택 구입자 다운페이 프로그램. 첫 주택 구입자는 물론 일반 주택 구입자의 평균 다운페이먼트 비율이 20% 보다 낮았던 것은 낮은 다운페이먼트를 통한 모기지 대출 프로그램이 다양하기 때문이다. 대표적으로 연방 주택국(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 최저 다운페이먼트 비율이 3.5%만으로도 주택 구입에 필요한 대출을 발급한다. FHA 융자가 적용하는 크레딧 점수 기준도 일반 융자에 비해 매우 낮아 이미 오래 전부터 첫 주택 구입자나 저소득층이 주택 구입 시 많이 활용한 융자 프로그램이다.

▲임대 주택과 임대 부동산 공급이 현격하게 부족한 상태에서 금리 인상으로 인해 집을 구매할 수 없는 대부분의 사람들은 임대 시장에 거대한 수요로 증가하게 됨으로 임대료가 상승하여 임대 수익성이 높아져 현금 흐름이 좋은 가장 안정적인 투자가 될 수 있다.

어제도 오늘도 돈 버는 투자자들은 요동하지 않고 꾸준히 움직이고 있다는 것을 늘 기억해야 한다. “하늘을 봐야 별을 딸 수 있다”는 것을 기억하면 좋겠다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>