투자용 부동산 시장은 7% 육박하는 이자율, 인플레이션으로 인한 경기침체와 주식시장의 약세 분위기중에 세금유예를 위한 1031 교환을 위한 바이어들이 투자용 부동산 시장을 계속해서 주도하고 있다.

제일 어려운 점 중의 하나는 1031을 위한 판매와 구입은 시간적인 제한이 있기 때문에 새로 구입해야 하는 투자매물을 빨리 결정하는 점이다. 무엇보다도 이자율이 빠르게 올라가는 상황에서 투자율 5% 매물로 손해보면서 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우를 많이 보고 있다. 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 옮겨 가려고 하는 매물에 대한 오퍼가 약해서 그나마 몇 안되는 좋은 매물에 대한 오퍼 경쟁에서 밀리는 일쑤다.

내 오퍼가 셀러쪽에게 매력적이게 보이는 때가 적어도 내가 팔고 있는 건물에 대한 바이어의 컨틴전시가 모두 제거되는 시점부터다. 비록 바이어 마켓으로 돌아 섰다고 하지만, 아직까지도 맥도널드, 칙필레, 레이징 케인 등 꾸준히 높은 인기가 있는 NNN 매물은 구입의향서(LOI)를 셀러에게 보내는 시점을 맞추어야 한다는 점을 명심해야 한다.

즉, 1031을 통해서 넘어가는 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두는 것은 물론이거니와 적어도 팔려고 하는 프러퍼티의 에스크로가 클로징 되었거나 최소 2주 정도 남겨 둔 상태여야 셀러쪽에서 고려하고 기회가 생긴다는 점을 잘 이해해야 한다. 따라서 1031을 하시려고 결정하셨으면, 팔 매물을 마켓에 내어 놓고 바이어를 결정하되 컨틴전시가 빨리 제거가 되고 보다 긴 에스크로 기간을 맞춰 줄 수 있는 바이어가 1031을 위해서는 선호된다.

300만 달러에서 900만 달러 가격대의 지역 리테일 상가의 주요 테넌트는 치과, 네일, 미장원, 스마트폰 가게, 리커스토어, 편의점, QSR, 피자, 도너츠 가게, 담배 가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다. 공실이 생기고 렌트가 내려가면 그만큼 프로퍼티 가치는 떨어지기 때문에 테넌트들의 리스 기간이 짧거나 공실이 적어야 하는데 앞으로 리테일 시장이 어떻게 변화할 것인지를 잘 고려해야 하는 시기이다.

단독 건물의 경우 스타벅스, 파파이스치킨, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인더박스, 타코벨, 맥도널드, 칙필레 등의 프랜차이즈 패스트푸드의 경우에 남가주에서 수익률 3% 후반에서 4% 초반대에, 타주에서는 4% 후반대에서 6% 초반대에 시장에서 만나볼 수 있다. 5년에 10% 또는 1년에 2% 렌트 인상률이면 좋은 편이고, 5년 3번에서 5번 옵션기간과 NNN에 대한 계약이 자주 볼 수 있는 상가 계약내용들이다. 주유소가 없는 C-스토어와 앞으로 전기차 충전소로의 전환에 대한 변화에 잘 대응해서 살아남을 수 있는 테넌트를 선택해야 하는 숙제가 남아 있다.

투자용 상가 부동산의 구매의 핵심은 첫째로 테넌트와의 리스 계약서를 잘 리뷰하는 것과 테넌트 또는 개런터의 재정상태를 확인하기, 둘째, 융자 관련해서 감정, 환경검사 문제의 해결하는 일과, 셋째.구입 후에 건물 관리에 대한 플랜에 그 성공비결이 있다. 리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세(Property tax)가 올랐을 때에 대한 제한 등의 오너에 추가로 지불해야 하는 불리한 조항이 있는 지를 잘 검토하여야 한다. 많은 상가관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어서 어렵지 않게 매니지먼트를 해결하실 수 있고, 융자를 받는 과정에서 페이스원 환경검사 결과에 큰 문제점이 없어야 성공적인 구매로 이어진다.

테넌트와의 퇴거 소송 문제와 아파트 렌트가 하향세를 보이기 시작하면서 당분간은 아파트도 마찬가지로 구입보다는 팔려고 나오는 매물이 많은 바이어 마켓이 될 것으로 예상하고 있다. 타운내 거래가 되고 있는 아파트들을 보면 100% 렌트를 잘 냈었던 안정된 아파트들과 새로 신축된 아파트들이다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회가 올 것으로 본다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>