세입자 퇴거금지, 렌트비 인상금지의 내용이 포함된 LA 시 모라토리엄이 2023년이면 그 끝을 볼 수 있을까? 팬데믹으로 인해 타운 내 테넌트와의 퇴거 소송문제와 아파트 렌트가 하향세를 보이기 시작하면서 앞으로 최소 2년 정도는 아파트도 콘도와 주택과 마찬가지로 구입보다는 팔려고 나오는 매물이 많은 바이어 마켓이 될 것으로 예상하고 있다. 한편으로 2028년 여름 올림픽의 호스트가 LA인 점과 수십 곳의 중대형 아파트 신축과 쇼핑센터가 건설되는 것을 당분간 LA가 매력적인 부동산 투자처임은 부인할 수 없다.

프랜차이즈 NNN 상가 매물은 6% 후반대의 이자율임에도 불구하고 투자율이 4% 초반대에 아직도 잘 팔려 나가고 있는 것도 인기가 있는 반증이다. 문제는 가격이 너무 올라서 처음 투자용 부동산을 구입하는 투자자들에게는 문턱이 너무 높아졌다는 점이다. 가격이 높다는 것은 투자율이 낮다는 의미이고 융자 액수가 50%가 넘는 프러퍼티는 아예 수익이 없는 구조가 되어 버렸다. 부동산 투자는 장기 시세차익과 매달 들어오는 수익률 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있으면 최상이다. 이 수익 구조를 보장받기 위해서는 낮은 부동산 가격에 높은 렌트 수입이 있어야 한다. 따라서 렌트 수요 높고 아직 부동산 가격이 많이 올라 있지 않은 진주와 같은 매물들을 선택해야 한다.

필자는 그동안의 캘리포니아와 또한 타주 내 여러 도시들의 상가 부동산 구입 경험과 안목을 가지고 미국 내 급성장도시들을 직접 방문해 보고 지면을 통해서 그 지역의 부동산 시장의 변화를 중심으로 도시들을 소개해 보고자 한다.

첫번째 도시는 오리건주 벤드(Bend)이다. 오리건주는 도시 주거지역 확장 사업 2016년부터 진행해왔다. 그 일환으로 개발되고 있는 지역인 벤드의 주민수는 센서스 통계에 따르면 2021년 10만명이 넘었다. 세련된 신축 단독주택들이 최고의 디자인으로 지어졌고 재택근무를 하는 하이테크 기업에 근무하는 젊은이들이 몰려 들고, 은퇴하기 좋은 지역으로 입소문 나면서 급성장 중이다.

모기지 이자율의 상승으로 가격 상승을 멈추고 주춤하고는 있지만 9월 단독주택의 평균가격은 74만3,000달러이고 2021년 9월에 비해 8.3% 상승한 가격으로, 불과 2~3년 전의 가격에 비해서 40% 정도가 상승한 가격이다.

벤드에 10월 초 통계로 단독주택 530여 채의 인벤토리가 있고 이는 작년에 비해서 15% 늘어난 수치이다. 2019년 팬데믹 직전에 870여채에 비하면 여전히 낮다. 9월에 220여채의 집이 팔린 것으로 보았을 때 불과 2달 반에 다 팔릴 숫자이다. 오퍼를 받고 에스크로에 들어가기까지 23일 걸리며, 이는 팬데믹 이전의 수준으로 돌아갔다. 겨울철에 눈이 오고 스키장도 가까이 있는 지역이므로 부동산 세일은 계절과 휴가철에 크게 영향을 받아서 3월까지는 비수기에 접어 든다.

아파트는 현재 스퀘어피트당 300달러, 900 스퀘어피트 한 유닛당 27만달러에 투자율 5%에 매물이 나와 있고, 상가 매물은 아주 빠르게 팔려 나가며 5% 초반대에 드물게 나온다. 현재 소닉 패스트푸드가 마켓에 나와 있는데 투자율 5.25%에 400만달러 넘는 가격으로 판매 중이다.

새집이나 상가를 지을 수 있는 땅의 매매도 매우 활발하다. 벤드 주변 지역이 관광지역으로도 유명한 곳이 많기 때문에 휴가용 렌탈 홈에 대한 수요가 매우 높다. 따라서 잘 셋업만 되면 장기 또는 단기 렌트를 통해서 꾸준한 렌트 수익을 얻을 수 있다. 시세 차익을 노린다는 점에서 보면 과거 10년 전 벤드 평균 집 가격이 25만달러였으니 평균적으로 매년 15.5%가 최근 10년 여 동안 오른 셈이다. 인근 레드몬드에 공항이 있어서 접근도 아주 용이하고 뛰어난 자연 환경에 도시 한복판을 시원하게 가로지르는 강에서 서핑을 하는 젊은이들이 넘쳐나는 지역이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>