써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장
저금리 시대, 대규모 차입 투자를 해왔던 부동산 업체들은 연방준비제도(연준)의 긴축으로 이자 부담이 커졌고, 거꾸로 은행은 경기 침체를 대비해 대출 기준을 높이면서 돈줄을 조이고 있다. 상업용 부동산 가치 하락에 미국 은행들의 근심이 깊어지고 있다. 재택근무 선호 현상으로 오피스 가치가 추락하자 부동산 대출 손실에 대비해 충당금 적립을 늘리는 은행이 늘고 있다.
그러나 지역마다 다르고, 각 집마다 개별적으로 특성이 다르기 때문에 발표되는 지표들을 바탕으로 부동산 전망이 이렇게 전개될 것이라고 단정짓는 것은 상당히 위험한 일이다.
남가주, 그 중에서도 LA 지역의 향후 부동산 시장 전망은 어떻게 될까? 남가주 한인들이 많이 거주하는 LA카운티-롱비치카운티-OC의 인구는 1,300만명에 달하고 2021년 GDP는 9,500억 달러 이상으로 전국 2위, 이 지역을 국가로 가정했을 땐 세계 18위에 랭크될 만큼 거대 경제 규모다. 따라서 전국 부동산 시장에서 차지하는 비중도 크다
팬데믹 동안 이 지역은 전국 시장과 마찬가지로 재고 부족, 높은 집값, 입찰 전쟁 등으로 부동산 시장이 뜨겁게 달아올랐다. 그러나 올해 초부터 집값이 조금씩 떨어지면서 매매가 주춤하고 있다.
그러나 한인 부동산 에이전트들에 따르면 LA한인타운을 비롯해 일부 인기 지역은 가격 하락세도 미미하고 팬데믹보단 덜하지만 여전히 복수 오퍼가 있을 만큼 큰 변화가 없다고 한다.
▲공급과 수요: 전국적으로는 바이어 시장이라고는 하지만 남가주는 여전히 셀러 마켓이라는 것이 부동산 중개인들은 말하고 있다.
▲집값 및 임대료: 이런 높은 집값은 임대료 상승에도 영향을 미쳐 지난해 이 지역 임대료는 천정부지로 올랐다. 전년 동기대비 4.3% 상승한 수치다. 이처럼 식을 줄 모르는 임대 시장 열기는 공실률에서도 잘 드러난다. 임대 시장에선 수요와 공급의 적절한 균형 유지를 위한 공실률 5%로 간주하는데 LA-롱비치-OC는 이보다 한참 낮은 3%대 공실률을 기록하고 있어 집주인과 셀러 시장임을 알 수 있다.
그 중에서도 가장 HOT한 지역인 어바인과 OC의 유일한 단점은 LA까지 거리가 꽤 멀어, 약 60분에서 90분 정도 소요돼 출퇴근이 힘들다는 점이다.
이 때문에, LA와 어바인의 중간 지점에 위치한 도시인 풀러튼(Fullerton)에 집을 구해 드리고 있다.
▲신규 주택: 투자자가 아닌 실거주를 위해 집을 구입하려는 바이어들은 턴키 홈(turn key homes), 그러니까 구매 즉시 바로 거주할 수 있게 완벽하게 리모델링된 집이나 새집을 원한다.
▲연체 및 차압률: 부동산 정보 플랫폼 블랙나이트에 따르면 최근 가주의 모기지 상환 연체율과 압류는 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 2022년 12월 기준 전국 차압률이 0.37%인데 반해 가주는 0.1% 미만으로 나타났고 연체율 역시 전국 평균이 3%를 상회한데 비해 가주는 1.8%를 기록했다. 이는 타주와 비교해 상대적으로 낮은 실업률과 현재 주택 소유자 들이 역대 최저 모기지 이자율을 상환하고 있기 때문인 것으로 분석된다.
모두가 두려워할 때, 세계 1등 부동산에 투자하라! 부자가 되려면 기회를 잡아야 한다는 말. 정말 많이 듣고 봤던 말이다.
하지만 그 기회는 그냥 눈앞에 손쉽게 나타나는 법이 없다. 왜 자산가들은 부동산에 투자할까? 첫째로 자산가들은 경기 불황이 우려될수록 안전 자산에 분산 투자하기를 원하기 때문이다. 모두가 두려워할 때, 부동산에 투자하는 것이 최선의 방책이라 생각한다.
문의 (949)873-1380
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써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>
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렌트비 어쩔.... 캘리포냐 부동산 정책 폭망.