2026년 3월 초, LA 인컴유닛 부동산시장은 그 어느 때보다 복잡한 변곡점에 서 있다. LA의 강력한 렌트 컨트롤 규제와 테넌트 관리, 수리 문제로 인한 갈등까지 더해지면서 한인 2~4 유닛, 아파트 투자자들의 피로감은 임계점에 도달해서 노동 집약적인 임대 관리에서 벗어나 보다 안정적이고 수동적인 소득원을 갈구하고 있다.

그러나, 매년 시장에 나온 재고 물량은 계속 쌓여가는데, 거래는 오직 수익률(Cap Rate)이 6% 이상으로 매우 높거나 가격이 대폭 할인된 급매물 위주로만 간신히 이루어지는 형국이다.

아파트 가격이 높게 거래가 되던 시절의 가격을 잊어 버리고 오로지 관리 피로감이 없고 안정적인 부동산 자산으로 움직이려는 현명한 결정을 하셔야 할 때이다. 2026년 초 현재 가장 주목받는 대안은 단연 ‘NNN(Triple Net) 리테일’ 시장이다. 특히 테넌트가 모든 세금, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 ‘Absolute NNN’ 계약은 은퇴를 앞두거나 관리 스트레스에서 벗어나고자 하는 투자자들에게 ‘부동산 투자의 종착역’이라 불릴 만큼 강력한 매력을 제공한다.

NNN 리테일 투자의 핵심은 임대료 수익의 순수성과 임차인의 신용도에 있다. 예를 들어 맥도널드, 칙필레이와 같은 글로벌 퀵서비스 레스토랑(QSR)은 소위 ‘황금 테넌트’로 분류된다. 이들은 투자율이 4%대임에도 불구하고 그 인기가 식을 줄 모른다. 보통 15년에서 20년 이상의 장기 리스 계약을 체결하며 본사가 직접 임대료를 보증하는 ‘코퍼레이션 테넌트인 경우가 대부분이기 때문이다.

투자자 입장에서는 매달 정해진 날짜에 입금되는 임대료를 확인하는 것 외에는 건물에 신경 쓸 일이 전혀 없다. 지붕이 새거나 주차장에 문제가 생겨도 모두 테넌트의 책임이다. 이처럼 관리 부담이 ‘제로’에 가깝다는 점은 시니어 투자자들에게 무엇과도 바꿀 수 없는 심리적 평안을 제공한다.

또한 세븐일레븐 편의점, 스타벅스, 던킨도너츠, 피자헛, 웬디스, 더치브라더스 등은 5%에서 6.5%대의 투자율에서 매물을 찾을 수 있어 수익성 면에서도 매력적이다. 최근의 매물 트렌드를 살펴보면 인구 성장세가 뚜렷한 주택 개발 단지 내 신규 오픈 시기에 맞춰 나오는 매물들이 큰 인기를 끌고 있다. 신규 주거 단지가 형성되는 길목에 입점하는 브랜드 리테일은 향후 상권의 중심지 역할을 하게 되며, 이는 자산 가치 상승으로 직결된다.

투자 수익률은 보통 4%에서 6.5% 사이에서 형성되는데, 이는 언뜻 보면 일반 아파트 수익률보다 낮게 느껴질 수 있다. 하지만 수리비나 관리비 누수가 전혀 없고 공실 위험이 지극히 낮다는 점을 고려하면 ‘리스크 대비 실질 수익률’은 훨씬 높다고 평가할 수 있다.

특히 1031 익스체인지를 활용한 자산 교체 전략은 현시점에서 매우 유효하다. 거래가 위축된 LA의 노후화된 2~4 유닛 아파트를 과감히 정리하고, 그 자본을 활용해 타주나 캘리포니아 외곽의 신축 NNN 단독 건물로 갈아타는 것이다. 특히 네바다, 텍사스, 테네시, 플로리다와 같이 주 소득세(State Income Tax)가 없는 주의 매물로 많은 매매가 있다.

2026년의 개인 투자 부동산 시장은 금리가 안정세에 접어들며 안정적인 현금 흐름을 중시하는 ‘안전 자산으로의 회귀’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 경기 변동에 관계없이 꾸준한 매출을 올리는 필수 소비재 리테일은 인플레이션 헤지 수단으로서도 탁월한 선택이다. 만약 현재 소유한 부동산의 관리 문제와 하락하는 매매가 사이에서 밤잠을 설치고 있다면, 이제는 시야를 넓혀 신용도 높은 코퍼레이션 테넌트가 보증하는 NNN 리테일 시장에서 해답을 찾아야 할 때다.

철저한 리서치와 전문가의 분석을 통해 준비된 투자를 시작한다면, 부동산은 더 이상 스트레스의 근원이 아닌 은퇴 후 삶을 지탱해 주는 든든한 버팀목이 될 것이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>