고진성<파인리지 모기지>

2004년도에 있어 전국 163개의 주요도시 중 53개 도시의 경우 두자리 숫자의 가격상승율을 나타냈으며 이에 따라 전국적으로 평균 10%의 주택가격상승율을 나타내고 있습니다.

주택가격의 상승에 따라 주택소유관련 비용은 렌트 비용보다 30%가량 비싼 것으로 나타나고 있습니다. 또한 1/3이상의 가구가 소득의 30%이상을 주택비용에 충당하고 있으며 총가구의 약 13%이상이 소득의 50%이상을 주택비용에 사용하는 실정입니다.

하버드대학교 산하 주택연구센터(Joint Center For Housing Studies)의 최근 조사발표에 따르면 주택부동산에 대한 투자기회는 매우 좋아진 상태이지만 이와 반대로 주택 장만의 기회는 더욱 어려워진 실정이라 합니다.
해당 연구조사서는 주택장만을 위한 재원(財源)을 비교적 손쉽게 마련할 수 있고 시장에 나온 주택물량이 적은 반면 이민자나 일반 저소득층 그리고 베이브 붐 세대 등으로 인하여 주택수요는 더욱 증가하고 있는 점 등을 감안한다면 주택시장의 열기는 2005년 및 이후에도 계속될 가
능성이 높을 것으로 평가하고 있습니다.

그러나 이와 관련하여 부정적인 영향 역시 배제할 수 없을 것입니다. 즉 날로 늘어나고 있는 주택관련비용(모기지 원리금 및 세금 등)을 소득수준이 따라갈 수 없는 현실이 엄연한 딜레마로 존재하고 있습니다. 이와 더불어 최근 유행하고 있는 신종 모기지 상품들은 경우에 따라 주
택소유자로 하여금 커다란 리스크에 직면하도록 만들고 있는 바 만일 시장상황이 악화될 경우 여러가지 문제가 발생할 위험이 있습니다.
즉 2004년도 모기지 융자에서 30년 고정 모기지가 차지하는 비율은 50%미만에 지나지 않는다는 것은 많은 주택구매자들이 자신이 감당할 만한 수준의 주택을 구매하는 것이 아니라 자신이 감당할 수 있는 모기지 상품, 즉 이자만 내도 되는 Interest-Only 모기지나 다운페이를 적게
내거나 다운페이를 전혀 요구하지 않는 모기지 상품이나 변동 금리 모기지를 선택하고 있다는 것을 의미합니다.

Interest-Only 모기지, 특히 변동 금리 모기지의 경우 몇년전에는 수요가 극히 미미하였으나 2004년도에는 거의 1/3을 차지하고 있는 실정입니다. 만일 변동 모기지를 얻은 경우 이자율이 상승할 경우 갑자기 늘어난 모기지 상환액을 감당할 수 없는 사례가 늘어날 것으로 판단됩니다. 실제로 홈에퀴티를 얻은 사람들의 경우 그동안 이자율의 급격한 상승에 따라 이미 급격하게 늘어난 상환액을 감당하고 있는 형편입니다. 특히 소득의 절반이상을 주택비용에 충당하거나 변동금리 모기지를 얻는 사람들이 증가하고 있는 상황 하에서 이와 관련된 상환리스크가 점점 커질 수밖에 없을 것입니다.

주택가격이 높은 지역의 경우 변동 모기지의 비율이 상대적으로 높으며 비전통적인 모기지 상품을 이용하는 경우도 점점 확대되고 있습니다. 이는 좀 더 나은 조건의 모기지 상품보다는 모기지 금액을 감당할 수 있느냐의 여부가 모기지를 선택에 중요한 변수가 되고 있다는 것을 의
미합니다. 최근 만연되고 있는 주택구매신드롬(Housing Syndrome)에서 벗어나 경제적인 여건을 충분히 고려한 후 자신에게 적합한 주택규모와 보다 안정된 모기지 융자를 선택하는 용기가 무엇보다도 요구되는 때입니다.