몇 주전에 한국에서 온 고객이 카할라 호텔 인근 고급 콘도미니엄이 상상하기 어려운 저렴한 가격에 매물로 나왔다는 정보를 부동산 중개인으로부터 듣고 필자에게 자문을 구했다.
중요한 것은 이 콘도들은 리스홀드였다.
필자는 하와이의 리스홀드에 대해 생소한 내 고객에게 다음과 같이 설명해 주었다.
하와이주 부동산 관련 종사자라면 하와이주 리스홀드법에 대해 정확하게 알고 있어야 한다.
필자가 25년전 법대 재학시절 하와이주만의 리스홀드법에 대해 소홀하게 생각하다 교수에게 호되게 야단맞은 기억이 지금도 새롭다.
한국이나 미본토의 경우 부동산을 거래한다고 하면 건물과 땅은 자동적으로 하나가 되어 거래된다. 그
러나 하와이의 경우 건물을 산다고 가정할 때 그 건물이 리스홀드라고 한다면 땅은 그 거래에 포함되지 않는다.
땅은 사는 것이 아니고 바이어가 빌리는 것 뿐이다.
땅을 빌리기 때문에 바이어는 부지사용에 대한 렌트비를 땅 주인에게 지불해야 한다.
만약 땅주인이 땅을 팔겠다고 정식으로 시장에 내 놓은 땅이면 리스홀드 부동산의 바이어 입장에서는 즉시 땅을 사는 것이 유리하다.
이유는 땅 주인이 마음을 변경할 수도 있기 때문이다.
리스홀드 콘도나 개인주택을 매입하려면 땅 주인이 땅을 팔겠다고 공개한 부동산을 사는 것은 특별한 위험은 없다.
다만 땅 주인이 마음이 변하기 전에 부지를 사는 것이 중요하다.만약 부지 리스가 30년이하로 남았다면 바이어는 신경을 써야한다.
땅 리스 계약서엔 흔히 ‘surrender clause’가 있어 땅 리스가 끝나면 부동산 건물은 땅 주인에게 자동적으로 돌아가는 내용들이 명시되어 있다.
다시말해 건물의 가치가 아무리 높다해도 리스홀드 부동산 주인은 리스가 끝나면 땅 주인에게 건물을 돌려주어야 한다는 것이다.
참고로 땅 주인은 땅을 반드시 건물 주인에게 팔지 않아도 된다는 것이다.
그리고 30년이하 리스홀드 부동산으로는 은행융자를 얻는다는 것은 거의 불가능하다.
리스홀드법은 하와이만의 특별한 부동산 법이다. 리스홀드 부동산을 잘 못 매입하면 크게 피해를 입는다.