해외 부동산 취득 때 해외부동산 취득명의인이 당해 해외 부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마 이상을 하여야 하는지 문제됩니다. 왜냐하면 한국 세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정하고 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세되기 때문입니다. 다만 미입증금액이 취득재산가액의 20% 또는 2억원 중 적음금액보다 적은 경우에는 증여추정에서 제외합니다.
다음으로 해외 부동산 보유단계 세금문제를 살펴보면, 해외 부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우, 언제 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지 문제됩니다. 한국 거주자(한국 내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세 당국에 관련 소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정 신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다.
이 때 해외부동산 소재지 국가에서 납부한 임대소득 관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요 경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.(소득세법제 57조) 종합소득세 신고 때에는 외국 납부세액공제(필요경비 산입)신청서(외국 정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부), 해외부동산 투자운용(임대) 내역서(외국환 거래업무 취급지침 서식 7-22호) 등을 제출하여야 합니다.
국내 1가구 1주택 소유자가 해외 주택을 취득하여 임대한 경우, 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지 궁금해 하는 분이 많습니다. 한국 세법에 따르면 2개 이상의 주택(해외주택을 포함하고 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우의 주택수는 합산하여 계산함)을 소유하는 자의 주택임대 소득은 종합소득세 과세대상에 해당됩니다.
따라서 위 질문의 경우 벌어들인 주택임대 소득을 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다(소득세법 제12조(2)). 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 임대 보증금에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않습니다. 주택 이외의 부동산에 대한 임대 보증금은 간주 임대료를 소득으로 보아 과세됩니다.
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이세중
<변호사·법무법인 비전>