지난해 8월 이후 모기지 시장에 ‘대란’이 일어났다. 그야말로 금융시장 전체를 뒤흔들 만큼의 원자 폭탄급 충격이다. 서브프라임 파동만으로 마무리됐어야 할 부동산과 모기지 시장의 위기가 새로운 국면의 총체적인 침체로 더욱 깊은 수렁에 빠지게 된 것이다.
신용경색의 절대적 위기에 접한 모기지 시장엔 즉시 모기지 펀드의 자금줄이 막히기 시작했고 이로 인해 모기지 은행들은 곧 바로 융자 승인의 심사기준을 강화하고 융자액의 한도를 비현실적인 수준으로까지 하향시키는 대대적인 조치를 취하기 시작했다. 지속적으로 변하고 있는 융자 승인의 자격심사를 통화할 수 있는 소비자는 보통의 융자 수요자가 아니라 ‘대단하고 특별한’(?) 수준의 소비자들만이 가능하다고 보여질 정도다. 한 마디로 크레딧 스코어 720점 이상에 20% 이상의 다운 페이먼트를 하는 매입 융자와 20% 이상의 에퀴티를 확보한 재융자 정도가 최소한의 융자조건이라고 말할 수 있을 지경이다.
게다가 이러한 기본 여건조차도 융자액이 컨포밍 한도를 넘지 않는 기준이고 현금인출 재융자나 유닛 프라퍼티의 융자는 이보다 훨씬 엄격한 기준이 적용됨으로써 집을 이용한 현금 인출이나 투자 용도의 부동산 취득은 더욱 어려워졌다.
물론 아직도 5~10% 다운이나 크레딧 700점 이하의 융자 승인 category가 남아 있기는 하지만 거의 FHA 융자로만 가능하기 때문에 현실적인 tool이 못되고 있다.
그리고 이러한 현상들로 크게 달라진 것은 융자기준뿐만이 아니고 승인을 위한 ‘서류심사’도 너무 까다로워졌는데, 차후에 어떻게 변할지는 몰라도 현재로는 거의 모든 은행에서 정상적인 이자율을 취득하려면 출처 증명 등의 서류를 완벽하게 제시할 수 있어야만 한다. 이로 인해 예전에는 income dcument(수입증명)를 주지 않아도 되는 ‘stated income’이라는 방식의 승인을 받아도 이자율 차이가 거의 없었지만 이제는 실질적인 인컴 증명을 못하고 이러한 방식의 승인을 받을 경우엔 이자율이 거의 1% 정도 높아지므로 현재의 이자율을 기준으로 보면 7% 이상의 이자율이 적용되는 것이다. 7%대의 이자율은 과거 모기지 역사를 보면 평균 이자율에 불과할 수도 있지만 겨우 몇 년 전에 사상 최저의 이자율을 경험했다는 것과 융자금의 평균 액수 자체가 너무 커져버린 현실을 감안해 보면 너무도 큰 충격일 수밖에 없다.
물론 모기지 시장에 유동성 자금이 확보되고 새로운 모기지 펀드가 조성되면 이자율은 내려갈 수도 있다. 그러나 주택 융자의 승인 기준이 완화되는 데는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것이다.
그러므로 이제 부터는 주택매입 융자든 재융자든 시간을 두고 완벽히 준비해야만 융자 승인이 가능하다는 것을 필히 염두에 두어야 할 것이다.
(213)792-5133

제이 명<론팩 모기지 대표>