문봉섭 변호사

Q. 최근에 연체된 모기지로 인해 은행으로 부터 제가 소유한 부동산을 차압하겠다는 소송장을 송달 받았습니다. 집을 잃지 않고 싶은데 어떻게 대처 해야 할까요?

60일간 차압분쟁 조정기회

A. 모기지 (mortgage)를 한번 연체하게 되면 은행에서는 연체통지서(Notice of Default)를 보내게 됩니다. 모기지를 한 번 연체한 데 이어 다시 또 연체하게 되면 은행에서는 모기지 페이먼트를 내라고 하는 편지 (demand letter)를 보내고 연체가 시정되지 않을 경우에는 바로 차압
소송(foreclosure)에 들어가게 됩니다. 요즘처럼 다수의 집소유주가 모기지를 내지 못하는 상황 하에서는 모기지 연체에 대한 통지와 차압소송이 다소 늦어지는 경우가 많습니다. 은행마다 조금씩 편차가 있기 때문에 두 번 연체했다고 해서 바로 차압소송에 들어가는 것은 아닙니다.

본인이 차압 소송장을 송달 받았다는 것은 이미 이전에 은행에서 연체통지서를 발급했을 개연성이 큽니다. 연체통지서에 대해 적절히 대응을 하지 않았기 때문에 은행에서는 변호사를 선임하여 차압소송에 들어간 것입니다. 보통 차압소송에 들어가게 되면 보통 연체된 모기지 금액과 체납된 재산세, 연체금액에 대한 이자, 은행 변호사비를 지불할 것을 피고(집 소유주)에게 요구합니다.
커네티컷주 법에서는 차압소송에 들어간 부동산에 대해서는 차압소송을 진행함과 아울러 차압분쟁조정(foreclosure mediation)을 반드시 거치도록 규정하고 있습니다. 이는 현재의 부동산마켓과 경제상황하에서 모기지를 어쩔 수 없이 내지 못하여 억울하게 집에 대한 소유권을 잃어버리는 것을 막기 위한 것입니다. 동시에 은행의 입장에서 차압소송으로 집을 경매나 다른 절차를 통해 판다고 하더라도, 판매가액이 지불해야 할 비용에 못 미칠 수 있는 리스크를 부담해야 하는 리스크를 피할 수 있습니다. 즉 집의 경매가액이 남아 있는 모기지 금액, 변호사비 등을 제하고 나면 오히려 액수가 부족할 수도 있는데, 이런 경우에 부족한 액수를 받기 위해 다시 집 소유주에게 개인소송을 제기를 하는데 이는 또 다른 시간과 비용을 발생시킵니다.

따라서 은행의 입장에서도 차압소송에서 이기는 것이 반드시 득이 되는 것은 아닙니다.차압분쟁조정을 신청하게 되면 분쟁 조정 일정이 잡히게 되고, 피고측과 은행변호사, 분쟁조정자(mediator)가 60일 기간동안 차압소송에 대한 조정을 시도할 수 있습니다. 이 기간 내에 세 당사자들은 모기지 조정 또는 향후 지불계획에 대한 합의를 하여 차압소송을 재판까지 가지 않고도 풀 수 있는 기회를 가집니다. 따라서 분쟁조정과정에서 적절히 대응하는 것이 무엇보다도
중요합니다. 따라서 차압소송에 들어갔다고 해서 집을 바로 잃는 것은 아니니, 연체통지서나 차압소송장을 송달 받았을 때에는 즉시 변호사 등 전문가의 조력을 받아서 기한 내에 대응을 하는 것이 중요합니다.