지난해 말 통과된 연방 감세연장안 등으로 인해 올해는 부동산 관련해 여러 법규가 바뀌었다. 새로 시행되는 법규에는 특히 차압 및 모기지 융자와 관련된 내용들이 많다. 올해부터 시행되고 있는 주요 부동산 관련 법규들을 알아본다.

주택융자 라이선스 의무화, 사례금 불허
단독주택 7월까지 이산화탄소 검침기 설치

■차압관련 새 법규
▲차압 사기 방지법

소유주의 허락 없이 임대를 주지 못한다. 위반 때에는 6개월~1년형과 벌금이 1,000~2,500달러 부여된다. 차압당하는 빈집을 상대로 주인행세를 하면서 타인에게 불법 임대하는 행위를 근절하겠다는 취지다.

▲차압 절차법

기존 차압법에서는 ‘경매통고 등록’은 체납통고 3개월(90일) 이후라야 하고, 경매통고 등록은 경매일 20일 이전에 하도록 했다. 만약에 이 기간 안에 공휴일이 있게 되면, 은행은 차압 절차법 위반이 되어서 새로 등록을 해야 하는 불편이 있었다.

새 법은 체납등록 90일로부터 5일 이전, 즉 체납등록 기간이 85일째 되는 날에 경매등록을 할 수 있도록 허락했다. 단 전체 차압등록 기간은 3개월 20일보다 빨리 할 수 없다.

▲차압부동산 구입자 관리 의무

차압으로 빈집을 구입한 소유주는 관리할 의무가 있다. 법률 위반 때에는 30일 이내에 시정을 하도록 명령하고 그 후에는 하루에 1,000달러의 벌금을 부과할 수 있도록 했다.

▲차압 상담원

보수를 받고서 융자 조정이나 차압 관련, 신용기록 수정을 위해서 일하는 사람은 ‘차압 상담원’(foreclosure consultant)에 해당된다. 차압 상담원과 계약을 한 후 5일 이내에 계약을 취소할 수 있다.

새 법에서는, 저당에 대한 흥정, 저당 서류를 검토해 주는 행위도 여기에 해당된다. 차압 상담원은 법무부에 등록되어야 한다.

▲차압 사기방지 우편물

일반 업소가 우편물을 이용해서 정부기관인 것처럼 위장하여 부동산 소유권(deed) 또는 부동산 소유권 관련기록 사본을 제공해 주겠다고 광고하는 행위를 불법으로 간주한다. 정부와 관련이 없다는 공고문을 ‘14point’ 크기로 굵게 표시해야 된다. 주택 소유주가 카운티 등기소에서 부동산 소유권 증서를 받을 수 있다는 것도 분명히 밝혀야 된다. 이들은 주택 융자에 대한 감사 받을 준비가 되어야 있어야 한다.

▲차압 부동산 구입자가 입주자 퇴거

과거에는 차압경매가 끝나면 임대주택 입주자에게 60일간의 퇴거통고를 주어야 했는데 새 법에서는 입주자가 90일까지 거주할 수 있다.

퇴거통고 이외 별첨 통고문에는 비영리 단체를 통해서 무료 법률상담을 할 수 있다는 통고문을 게재해야 된다.

■숏세일 관련 법규
▲숏세일에 대한 잔금 청구기간

기존 법에서는, 은행에 ‘숏페이’A(short pay) 청구를 했을 때는 은행은 21일 이내에 융자금 잔액 청구서를 제출해야 된다. 새 법에서는, 융자금 잔액 청구서 이외에도 매매 계약서를 첨부해야 된다.

▲1차 은행 손실금에 대한 배상 면제

숏세일 한 후에는, 은행의 1차 융자 담보에 대한 은행 손실액수에 대해서 개인적 배상의무가 없어졌다. 숏세일 만료와 함께 모든 융자 잔금을 지불한 것으로 인정한다. 이것은 단독주택(1~4세대)에 대해서만 인정된다. 그러나 채무자에 의한 사기, 또는 방치에 의한 피해는 여기에 해당되지 않는다.

■주택융자 면허 필수

융자 제공자 또는 융자 브로커는 융자 제공자 면허(MLO)가 있어야 한다. 면허가 없으면 2만달러의 벌금과 6개월 징역형을 받을 수 있다. 주택 융자 브로커가 직원을 채용해서 융자사업을 운영하기 위해서는 순수 재산가치가 25만달러를 유지해야 한다. 만약에 직접 융자를 제공하지 않고서 단순한 융자 소개만 할 경우에는 순수 재산가치가 5만달러 이상을 유지해야 한다.

은행이 융자 브로커에게 불합리한 돈을 지불하지 못한다. 은행이 융자 담당직원(loan officer) 또는 융자 브로커에게 융자조건이나 기간을 은행에 유리하도록 만들어주거나 융자를 연장해 주었다고 해서 이들에게 사례금으로 돈 지불하는 것을 금지한다. 단 소비자가 직접 지불하는 것은 허용한다.

■자영업자 1099보고서

부동산 업자가 부동산 관리(management) 회사를 운영할 때는 세금상 자영업자 수입 양식인 국세청 양식 1099폼으로 보고를 해야 한다.

새 법에서는 관리회사 외에도 수리공, 정원사, 시공업자 어느 누구라도 임대수입이나 수입으로 600달러 이상 받았다면 1099폼으로 보고해야 된다.

■이산화탄소 검침기 관련

사람이 거주하는 곳에는 이산화탄소 검침기를 설치하도록 했다. 1회 위반 때는 벌금 200달러다. 임대건물에 이산화탄소 검침기가 작동하지 않을 때는 입주자가 건물주에게 시정 통고를 해야 한다.

기존 단독주택은 2011년 7월1일까지, 주거용 부동산은 2013년 1월1일까지 설치해야 한다.

■위임장

기존 법에서는, 위임 받은 사람이 태만, 고의적 잘못으로 재산 손실이 있었다 하더라도 보수를 받지 않았으면 손실책임이 없었다. 새 법은 부동산 손실, 어떠한 재산가치 상실, 계약을 통해서 어떤 이익이 발생했다면 손실책임이 부여된다.

■신분 도용범

신분 도용범에게 피해자의 민사상 보상을 지불하도록 했다.

■Internet

다른 사람으로 위장해 인터넷상에서 사기 또는 협박을 하면 1,000달러 이하의 벌금 또는 1 년형에 처한다.


<도움: 김수진 변호사-HOPE 법률그룹, (213)612-8916>
<백두현 기자>
doopaek@koreatimes.com