한 동안 계속 상승하기만 했던 기준금리가 지난 7월말 연준위의 기준금리 하락 이후 앞으로 전반적인 하락장세가 전망되는 분위기이다. 게다가 최근 촉발한 미국과 중국 간의 한치 앞을 내다보기 힘든 환율전쟁 그리고 무역전쟁은 당장 주식시장 및 채권시장에 큰 영향으로 다가온다. 불과 수 일전 사상초유의 27,000선을 넘어서며 호황이 예측되던 다우지수는 불과 몇 일만에 다시 25,000선으로 내려앉았다.

이런 여파로 모기지 금리는 다시 최저점을 행해 치닫고 있는 형국이다. 통상 장기채권의 지표가 된다고 볼 수 있는 10년 만기 국채금리가 지난 일주일여 사이에 2.05% 에서 1.6%대로 하락하는 상황이 발생했다.

덩달아 모기지 금리의 하락도 속도가 붓는 듯하다. 다시금 최저금리를 향해 치닫고 있는 이즈음 많은 이들이 주택융자를 신청한다. 다른 외부적인 요인들을 차지하고라도 통상 주식시장의 하락은 채권금리의 하락으로 이어진다고 보면 된다.
이는 금융자산 투자금의 대다수가 결국 주식 아니면 채권시장으로 움직이기 때문인데, 수급의 원칙에 따라 자금이 주식시장으로 쏠리기도 하고 때로는 채권시장으로 몰리기도 한다.

따라서 주식시장이 하락한다는 것은 그만큼 주식시장에서의 자금의 유출이 늘어난다는 의미이고 상대적으로 그만큼 채권시장으로의 자금 유입은 늘어남으로 인해 채권금리의 하락을 부추기게 되고 결국 전반적인 이자율의 하락을 견인하게 된다.
여기에 중국과의 무역전쟁 및 여러 외부발 불안요인들은 항상 지구상 가장 견고한 나라와 자금의 안착지로 평가받는 미국에 있어서는 모든 안정적인 투자를 추구하는 자금들이 유입되는 계기가 됨으로 채권금리의 하락을 더욱 부추기는 형국이 된다.

이런 시기에 오히려 소비자들에게는 좋은 기회가 왔다고 본다. 이미 지난해 또는 불과 수개월전 주택을 구입한 많은 이들이 다시금 낮아진 이자율에 혜택을 구하고자 재융자 러쉬를 이루는 것은 그리 이상한 일도 아니리라. 다시 3% 초반대로 접어들기 시작하는 30년 고정 모기지 금리 그리고 3% 아래로 떨어져서 다시 2%대의 융자상품이 소개되는 15년 고정 같은 단기 고정 금리 상품으로의 전환을 원하는 많은 이들의 러쉬가 결국 최근 주택융자은행들로 하여금 뜻밖에 분주한 여름을 보내게 하는 듯하다.

특히 비록 주택을 구입한지 채 얼마 되지 않은 많은 이들이 이번 단기간의 이자율 하락으로 인해 다시금 30년 고정 3% 초반 중반대의 이자율과 15년 단기고정금리 2%대의 이자율에 재융자에 관심을 보이는 것이 현재의 달라진 모기지 시장의 움직임이다.
각자가 갖고 있는 남은 주택융자 상환금액과 현재 갖고 있는 이자율에서의 이자율 하락폭에 따라 재융자를 통한 이자비용절감의 차이는 각기 다르겠지만 현재 내가 갖고 있는 이자율에 비해서 재융자를 통해 대략 1%정도의 이자율을 낮출 수 있다면 충분히 고려해볼만하다고 생각한다.
그리고 앞으로의 상환기간이 많이 남아있을수록 당장의 재융자는 더 유리하게 다가올 것이다.

물론 재융자를 고려할 때 빠지지 않고 염두에 두어야 할부분이 바로 앞으로 얼마동안 현재 집을 소유할 것인가와 재융자에 들어가는 비용과 이자비용절감에서 나오는 손익분기점에 대한 정확한 판단은 빼놓지 않고 꼼꼼히 챙겨 봐야할 부분이다.
아무리 이자율이 떨어졌다고는 하나 추상적인 이자율 하락에 당장 나에게 이득이 된다고 쉽게 판단하지 말아야 할것이며 과연 얼마나 혜택을 얻는지 꼼꼼히 잘 따져서 가계재정에 도움이 되는 올바른 판단을 내릴수 있는 현명한 소비자들이 되기를 그리고 더 나아가 다시 낮아진 이자율로 인한 경기진작과 더 활발한 주택시장을 기대해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>