한동안 바닥을 치던 모기지 이자율이 정부의 기준금리 추가인하 예고에도 불구하고 다시 슬금슬금 오르고 있다. 최저점을 경험한 이들의 관점에서 보면 다시 이자율이 많이 올랐다고 푸념이 나오겠지만 큰 그림으로 되돌아보면 여전히 우리는 저금리를 경험하고 있다는 것에 아마도 모두가 동의를 할 것이다. 이보다 더 핫할 수 없었다고 자평하는 올 상반기 부동산 시장, 그리고 여전히 이어지는 매물부족으로 인해 주택을 구입하는 것이 그리 쉽지 않은 얘기가 되어버렸다. 비록 등락이 반복되고는 있지만 여전히 낮은 모기지 이자율과 부동산 가치상승에 대한 기대감은 이즈음 한동안 좋지 않은 일들로 인해서 융자를 받는데 제한을 받았던 많은 이들로 하여금 최근 다시 집을 살 수 있는지 문의가 적잖이 들어온다.

숏세일, foreclosure, bankruptcy 등 과거의 나쁜 기록들로 인해 융자를 쉽게 받지 못해서 한동안 주택구입의 꿈을 접었었던 많은 이들에게 잠시 지면을 통해서 “이제 다시 집을 살 수 있나요?”에 대한 새로운 출발을 위한 길잡이가 되는 정보를 드리고자한다.
과거의 나쁜 기록들이 주택융자에 끼치는 제한은 사실 융자프로그램에 따라 차이가 있다. 일반 컨벤셔널 융자는 그 제한이 비교적 까다롭고 제한기간이 더 긴 반면 FHA나 VA같은 정부융자의 경우 재기의 기회가 더 빨리 찾아올 수 있도록 제한기간이 더 짧은 장점이 있다. 한동안 많이 경험한 숏세일의 경우, 컨벤셔널 융자의 경우 흔치는 않지만 특정상황에선 예외적으로 2년이 지나면 융자제한은 풀릴 수 있지만 숏세일 이후 통상 4년이 지나야 다시 주택융자를 얻을 수 있는게 일반적이다. FHA 정부융자의 경우는 숏세일 이후 3년이 지나야하고, 또 VA 군인융자의 경우 숏세일 이후 2년이 지나면 융자제한이 풀린다. Foreclosure의 경우 컨벤셔널 융자로는 차압이후 7년 동안 원천적으로 융자를 받을 수 없도록 제한된다. 하지만 정부융자로는 차압이후 3년만 지나면 주택융자를 얻을 수 있다. 또 Bankruptcy기록이 있는 경우 컨벤셔널 융자는 4년 동안 융자제한이 걸리지만 정부융자는 2년만 지나면 다시 기회를 얻을 수 있다. 이렇듯 정부융자의 장점이 바로 컨벤셔널 융자에 비해 나쁜 기록들로부터 재기의 기회를 더 빨리 얻을 수 있는데 있다.

사실 과거의 나쁜 기록들이 주택융자에 미치는 영향과 제한기간이 모두에게 동일하게 적용된다고 보기는 힘들다. 예외도 많고, 또 앞서 설명 드린 제한기간이 지났다고 하더라도 다른 이유들로 인해 여전히 융자를 받기 힘든 경우도 적지 않다. 더 많은 다운 페이먼트를 요구한다든지 또는 추가로 여유 저축분(reserve)을 필요로 하는 등 소득기준을 더 까다롭게 적용하는 경우가 종종 있다. 따라서 본인 스스로의 상황에 대해 정확히 진단을 할 수 있는 전문가와 상담하기를 권한다.

기회는 준비된 자에게만 찾아온다고 한다. 비록 아직 재기의 기회가 주어지지 않더라도 쉽게 포기하지 말고 인내를 가지고 준비하면 분명히 다시 기회는 찾아온다. 아무것도 하지 않으며 시간만 지난다고 달라지는 것은 아무것도 없다. 무엇보다 중요한 것은 차압, 숏세일, 파산 등 이러한 나쁜 기록들 이후에 서둘러 다시 좋은 기록들을 쌓기 위해 노력하는 자세가 필요하다는 점이다. 우리는 늘 세월이 참 빠르다고 얘기한다. 그 빠른 세월 속에서 우리의 노력이 맞닿으면 우리가 염려한 것보다 훨씬 짧은 시간 안에 다시금 재기의 기회를 얻을 것이며 또 그런 기회들을 놓치지 않고 잘 살릴 수 있는 우리 모두가 되길 기대한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>