모든 투자에는 직접 투자와 간접 투자가 있다. 내가 직접 하는 것과 남을 통해서 하는 것. 예를 들어서 주식을 직접 사고파는 사람들도 있고, 펀드 등에 가입해서 전문 투자업체에 맡기는 사람들도 있다. 그런데 주식과 달리, 부동산은 대부분 직접 투자를 선호하는 것 같다. 1년 전 칼럼에서 2019년은 ‘리츠 소개의 해’가 될 것이라고 전망했었는데, 서서히 한국과 미국에 사는 한국 사람들이 노후를 위한 리츠(Real Estate Investment Trusts) 방식의 간접투자에 눈을 뜨는 것 같다.

주식과 달리 부동산은 투자 금액과 운영에서 한계가 있다. 10억 달러가 있으면 여의도 63빌딩을 혼자 살 수 있지만, 10만 달러만 갖고는 어림없는 일이다. 그러나 그런 사람이 만 명만 모이면 그 건물을 너끈히 살 수 있다. 어떤 정직한 사람이 그것을 성실하게 잘 관리해서 투자에 참여한 사람들에게 배당(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 해주는 것, 그것이 쉽게 말하면 부동산투자신탁회사를 통한 간접투자, 리츠(REITs)의 기본 개념이다.

한국의 리츠에 투자한 사람들이 금년에 거의 40%를 벌었다. 서울 강남이나 뉴욕 맨해튼에 가면 많은 건물들(기초자산)을 리츠가 갖고 있다. 이 리츠는 아는 사람들끼리 한 달에 예컨대 5천 달러씩 내서 식당에서 밥 먹어가면서 하는 사모형식의 부동산 펀드와는 급이 다르다. 그것은 중도 환매도 힘들고 그렇게 중간에 누가 빠져나가면 자칫하면 그 펀드가 깨질 수도 있다.

더욱이 모든 관리자가 선량하고 정직하고 그리고 실력 있는 것만도 아니다. 아는 사람한테 당하지, 모르는 사람한테는 안 당하는 법이다. 물론 건물 가격이 떨어지면 청산과정(투자자산 매각)에서 손실을 볼 수도 있다. 너무 올라서 지금 시작하는 것은 너무 위험하다는 시각도 많다. 더욱이 공모 리츠는 대박 포텐셜을 보고 투자하는 것이 아니라, 리스크 관리 차원에서 투자하는 상품이다.

어쨌든 글을 쓰다 보니 서론이 너무 길어졌는데, 오늘 칼럼의 질문은 여기 미국 동포가 한국에 돈을 보내서 리츠에 투자했다면, 그것도 미국의 해외계좌보고(FBAR, FATCA) 신고 대상일까 아닐까? 10억 달러를 송금해서 여의도 63빌딩을 사면 그 자체는 신고 대상이 아니다. 부동산 보유 사실은 신고 대상이 아니기 때문이다.

그러나 10만 달러를 송금해서 한국의 은행에 두면 금액이 만분의 1밖에 안되지만 그것은 신고 대상이다. 앞의 설명에서와 같이, 리츠는 100% 건물 또는 그와 관련된 곳에 투자되는 돈이기 때문에 결국 부동산 투자의 한 형태다. 실질적으로는 부동산 투자와 같은데 이것도 미국의 FBAR 또는 FATCA 신고대상일까? 최근에 문제가 되고 있어서 오늘 칼럼은 이 글로 급하게 대체했다. 다음 칼럼에서 계속 하기로 하자.

문주한<공인회계사>