2020년과 2021년은 전례없이 부동산 가격이 폭등한 해였다. 2021년 한해 동안 가격 인상으로 얻은 부동산 평균 수익이 무려 97,000여 달러에 이른다고 한다. 요즘 세금 보고를 앞두고 작년에 처분한 부동산 이익에 대한 세금 보고를 어떻게 할 지에 대한 문의를 회계사들이 많이 받는다고 한다.

투자가 아닌 주 거주지로 살고 있던 집을 판 경우에도 워낙 가격이 많이 올라서 50만불의 면세 혜택 구간을 넘는 경우도 늘었다. 이들은 꼭 세금 전문가와 상담하길 권한다. 다음은 기본적으로 알아야 할 부동산 매매 관련 세금 정보이다.

첫째, 작년에 주택등 부동산을 매매했다면 꼭 회계사에게 이야기를 해서 신고를 한다. 에스크로에서 보내 온 클로징 스테이트먼트와 1099 Form을 회계사에게 준다. 종종 주택 판매 사실을 세금 신고에 포함하지 않아 다음해나 상당 기간이 흐른 후 IRS에서 세금 연체 노티스를 받아 큰 손해를 볼 수 있다. 가령 주택을 주 거주지로 살았다가 매매를 했는데 신고하지 않아서 IRS에서 투자 매물로 간주하여 남은 이익에 대한 세금 부과 통지서를 보낸다. 전년도에 팔았던지 샀던지 하면 회계사를 통해 부동산 매매 신고를 한다.

둘째, 주 거주지로 살았을 경우, 싱글이면 25만 불까지, 부부일 경우에는 50만 불까지 세금 공제 혜택이 있다. 하지만 요즘 주택 가격이 너무 올라 25만 또는 50만이 넘는 경우가 많다. 이럴 경우 더 주의를 요해서 세금 전문가의 조언을 받는다.

최근 5년 소유 기간 동안 2년을 산 증거가 있어야 이 공제 혜택을 받을 수 있으므로 주 주거지로서 2년을 채우고 매매할 것을 권한다. 또한 수익이25만 또는 50만이 넘을 경우 넘는 이익만큼 세금 부과가 있을 수 있으므로 공제 항목에 대해 면밀하게 계산을 해서 절세를 한다. 판 가격과 산 가격 차이가 수익인데 여기에 수익을 줄일 수 있는 여러 공제 항목들이 있다.

팔때와 살 때의 에스크로 비용, 타이틀 비용, 융자를 얻기 위한 클로징 비용등이 해당된다. 에스크로 회사에서 제공하는 클로징 스테이트먼트를 잘 보관해서 수익에 대해 공제를 한다. 또한 주택 소유 기간동안 주택 가치를 올렸던 비용등도 공제된다.

가령 땅이 넓어 건물을 늘려 방을 만들었든지, 패티오나 수영장을 만들었든지, 새집인 경우 뒷마당의 랜드스케이핑을 했든지, 그 해당 비용이 공제된다. 그래서 공사에 대한 영수증을 집을 팔때까지 잘 보관해야 한다. 다만 건물 관리나 간단한 수리 비용등은 주택 가치 상승에 큰 기여를 하지 않기 때문에 공제 항목에 해당되지 않는다.

세째, 은퇴를 앞둔 부부의 경우 늘어난 인컴 때문에 메디케어나 정부 보조 보험 비용 혜택에 영향을 주므로 택스 보고를 잘 해야 한다. 또한 월급외 다른 수입원 가령 주식, 가상화폐, 연금등 수입이 별도로 있는 경우 캐피탈 택스 구간이 높아져서 상당한 택스를 내야 한다. 만약 투자용 부동산을 팔았다면 세금 연기를 위해 1031 Exchange 로 다른 부동산 구입을 권한다.

매년 세금 보고시에 많은 스트레스를 받는다. 전문가와 미리 현명하게 준비해서 절세를 하길 빈다,

문의 (818)439-8949

<뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규>