투자용 주택을 구입하거나, 기존의 융자를 재융자하거나, 투자용 주택으로부터 나오는 렌트수입을 사용하여 융자승인을 받는 일은 주거주용 융자에 비하여 어렵고 까다로운 것은 당연하다. 특히 지난 수년간 이자율이 높게 유지되었고 집값도 높은 상태에서 융자를 받아 구입한 투자용주택으로 부터 잉여현금흐름을 창출하는 것은 아주 힘든 것이 사실이다.

잉여현금흐름이 적어지면 융자승인 또한 더 어려워지게 된다. 오늘은 투자용주택구입을 위한 융자과정에서 특별히 조심해야 할 사항을 중심으로 살펴봄으로써 투자용주택구입을 계획하는 사람들에게 도움을 드리고자 한다. 투자용융자를 잘 받기 위해서는 우선 첫 번째로, 할 수만 있다면, 본인이 살고있는 주거주용 주택의 융자페이먼트를 적게 유지하는 것이 좋다.

주거주용 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 갖고 있어서 월페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용융자를 받는데 어려움을 겪게 된다. 15년 고정 모기지는 상대적으로 낮은 이자율과 빠른 페이먼트를 통해서 빨리 모기지를 다갚을 수 있는 큰 장점이 있지만 손님의 돈을 더 빌릴 수 있는 신용능력을 약화시키는 단점이 있다. 따라서 투자용 주택을 융자를 통해서 구입하여 재산증식을 목표로 하는 사람들에게는 15년 고정이 맞지 않는 상품이라고 볼 수 있다.

은퇴를 하여 소셜시큐리티 수입밖에 없음에도 불구하고 투자용 주택을 수개 씩 융자를 통해서 구입하는 손님이 있었는데 이는 그 손님 자신이 거주하는 집에는 융자가 없기 때문에 가능했던 일이다. 두 번째로 신경써야할 부분은 다운페이먼트 자금출처와 리저브에 관한 내용이다. 투자용주택을 구입을 위해 융자를 신청하면 렌더는 다운페이먼트와 클로징비용이외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 보여줄 것을 요구한다. 이를 리저브(Reserve)라고 하는데 이는 당연히 렌트가 나가지 않을 때를 대비한 것이다.

렌더가 요구하는 리저브규모는 융자금액이나 상품에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야한다. 주거주용 주택융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즌닝이 되지 않았을 경우, 즉 자금이 자기구좌에 2-3개월 이상 있지 않았을 경우에 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용융자의 경우는 증여를 사용할 수 없으므로 아주 조심해야한다. 좋은 투자용 유닛을 발견했는데, 자금이 부족하거나 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪는 경우를 많이 보는데, 이는 사전융자승인을 받지 않았거나, 자금출처에 대한 검토를 확실히 하지 않았기 때문이다. 자금출처가 문제가 되어 투자용융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용 하는 것도 좋은 방법이 될수 있으므로 융자담당자와 상의 할 필요가 있다. 보통 투자용 주택은 20%다운으로도 구입이 가능하지만 25%이상 다운할 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다.

물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2- 4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다. 다음으로 투자용 융자를 잘 받기위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 고르는 것이 좋다. 이는 당연한 얘기 같지만 많은 사람들이 간과하는 것을 보았다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장 중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있다. 좋은 위치의 비싼 건물보다는 위치는 다소 떨어지더라도 현금흐름이 양호한 건물이 더 좋다고 볼 수 있다. 이런 맥락에서 콘도보다는 싱글하우스, 싱글하우스 보다는 2-4 유닛이 더 적합하다고 볼 수 있다.

마지막으로 투자용주택융자와 관련하여 주의할 것은 이자율과 융자비용 즉 포인트에 관한 사항이다. 많은 렌더들이 주거주용주택융자에 비하여 리스크비용을 많이 산정하여 손님에게 상대적으로 높은 이자율과 포인트(융자비용)을 요구하는 경우가 대부분이다. 일반적으로 포인트는 이자율을 낮추기위하여 손님이 지불하는 비용으로 손님의 선택사항인 경우가 많지만, 투자용 융자에 있어서는 포인트를 1-2% 지불해야만 융자를 받을 수 있다. 이처럼 투자용융자는 추가적인 비용과 리저브때문에 손님이 생각했던 것보다 훨씬 더 많은 자금이 필요할 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>