최근 부동산 시장에서 가장 큰 관심사는 단연 금리다. 연준의 9월 금리 인하 가능성이 높아지면서 시장의 시선이 집중되고 있다. 그러다 보니 가장 많이 받는 질문은 금리 인하를 기다렸다가 집을 사는 것이 나은지, 아니면 지금 구입하는 것이 현명한 지에 대한 것이다. 낮은 금리를 통해 월 페이먼트를 줄일 수 있다는 기대는 당연하지만, 시장은 단순히 금리 하나의 변수만으로 움직이지 않는다.

주택 가격은 금리와 항상 반대로만 움직이지 않는다. 금리가 내려가면 수요는 늘어나고, 공급이 제한된 상황에서는 오히려 가격이 상승할 수 있다. 특히 현재처럼 매물 부족이 심각한 시장에서는 금리 인하가 주택 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 높다. 즉 기다려서 낮은 금리를 얻는다해도 결국 더 높은 가격에 주택을 구입하게 될 수도 있다.

실제 현장에서도 매물 부족은 쉽게 풀리지 않고 있다. 신규 주택 공급은 제한적이고, 기존 주택 소유자들 역시 낮은 금리에 묶여 집을 시장에 내놓지 않는 경우가 많다. 이런 구조 속에서 금리 인하가 현실화되면 단기적으로 매수 경쟁이 치열해지고, 바이어에게 불리한 환경이 만들어질 수 있다.

따라서 중요한 것은 절대적인 ‘최적의 시점’을 찾는 것이 아니라 각자의 재정 상황에 맞는 상대적 적기를 판단하는 것이다. 원하는 지역에서 적절한 매물이 나왔고 장기적으로 감당 가능한 페이먼트 구조가 가능하다면, 그것이 곧 기회다. 반대로 준비가 충분하지 않은 상황에서 단순히 금리만 바라보고 성급히 움직이는 것은 위험하다.

여기서 말하는 준비란 단순히 다운 페이먼트 자금뿐 아니라 매월 부담 가능한 모기지 페이먼트, DTI(소득대비 부채비율, 융자심사의 핵심기준 중 하나), 그리고 장기 보유 가능성까지 점검하는 것이다. 주택가격과 금리에 따라 결정되는 월 페이먼트는 오랫동안 가계 재정에서 가장 큰 비중을 차지할 수밖에 없다.

앞으로의 시장은 기다리기만 하기에는 불확실성이 크다. 금리 인하 시점이 예상보다 늦어질 수도 있고, 인하폭이 기대에 못 미칠수도 있다. 여기에 지정학적 긴장, 무역갈등 등 다양한 불안요소가 여전히 존재한다. 반대로 금리 인하가 현실화되면 주택시장의 경쟁은 한층 치열해질 것이다.

결국 완벽한 타이밍은 존재하지 않는다. 금리와 집값 그리고 타이밍 사이에서 균형을 찾는 일은 개인의 상황과 준비 정도에 달려있다. 주택 구입은 시장을 예측하는 일이 아니라, 자신의 재정구조와 삶의 계획을 점검하고 그 위에서 결정해야하는 일이다. 이것이야말로 가장 신중하고 현명한 선택일 것이다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>