주택가격이 급등하면서 일정기간 이자만 냄으로써 월 페이먼트를 크게 낮추는 모기지 융자상품(interest-only mortgage)이 캘리포니아에서 인기를 얻고 있다.

하지만 이같은 현상에 대해 전문가들은 당장은 돈을 적게 내지만 장기적으로 손해가 될 수 있다며 융자전에 개인적 상황에 맞는지를 반드시 검토할 것을 조언하고 있다.

미국내 최대 주택융자 렌더인 워싱턴 뮤추얼은 지난 여름 이 프로그램을 도입한 이후 한달에 10억달러 상당을 판매했으며, 전체 모기지 융자의 5%를 차지하는 웰스파고도 신청이 크게 늘고 있다.

일부 부유층 바이어들이 주로 이용하던 이 상품이 이자율이 수십년내 최저 수준으로 하락하면서 일반 바이어들에게로 고객층을 넓혀가고 있는 것이다.

융자상환 기간보다 짧게 거주하기 원하는 바이어들을 위해 고안된 이 상품은 전통적인 모기지에 비해 월 페이먼트가 적은 대신 전액 이자를 갚는데 들어가고 원금상환에는 쓰이지 않는다. 또 이자율이 고정 모기지에 비해 약 1% 포인트 낮으며, 페이먼트는 100% 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

일반적으로 30년 융자로 시가 50만달러의 주택을 구입할 경우 월 페이먼트는 2,292달러 정도로 고정모기지 융자의 월 2,839달러에 비해 547달러가 적다. 그러나 정해진 5~10년의 기간이 지나면 나머지 20~25년간 변동 이자율로 전체 융자금액을 갚아야 한다.

이 경우 이자만 내는 기간을 5년으로 한 바이어는 3만3,000달러를 절약, 자녀 대학 학자금이나 투자자금으로 활용할 수 있다.
반면 전통적 모기지에서는 페이먼트의 일부가 원금상환에 들어가므로 같은 조건에서 5년 뒤 약 3만8,000달러의 에퀴티를 쌓을 수 있으며, 이를 에퀴티론 등을 통해 현금화시킬 수 있다.

전문가들은 “3~5년뒤에 이사를 할지도 모르는데 왜 비싼 페이먼트를 내느냐고 생각하는 바이어들이 늘어난 것이 이자만 내는 융자상품의 인기를 높이고 있다”며 “그러나 주택가격이 정체되거나 하락할 경우 주택가격보다 더 많은 액수의 모기지 빚을 지게 된다”고 경고했다. 설사 주택가격이 오른다 해도 5~10년 뒤에는 더 나은 조건을 찾아 재융자를 해야할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 지적이다.

한 모기지시장 분석가는 이들은 이 상품이 ▲언제 이사 혹은 재융자를 할지 미래의 계획에 대해 확실하고 ▲최상의 크레딧을 유지하고 있으며 ▲현금 동원력이 있는 부유층에 적합한 것이라며 바이어들의 주의를 환기시켰다.
<김장섭 기자>
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