홍유미 변호사

비즈니스의 성패를 좌우하는 데는 여러가지 요소가 복합적으로 작용한다. 그러나 비즈니스의 존립 자체는 건물주와의 임대계약 즉 리스에 달려있다.
아무리 장사가 잘 된다고 하더라도 기존 리스가 끝나는 때, 새 리스 갱신이 불가능하다면 두 손 들고 나오는 것 외에는 방법이 없다. 또 비즈니스를 잘 키워 본인의 투자액 보다 월등히 많은 이익을 남기고 팔려고 해도, 건물주가 리스의 양도를 허락해 주지 않거나 리스조건에 근본적 변화, 예를 들어 렌트를 수배 인상해 달라고 요구하면 비즈니스를 팔 수가 없다.
종종은 가게를 파는 사람이 자신의 리스조건을 잘못 이해하기 때문에 생기는 해프닝도 있다.

구체적인 사례들을 살펴보다. 리스자체에는 부동산세는 1년에 얼마를 테넌트, 즉 가게주인이 부담해야 된다는 조항이 확실하게 있다. 렌트 이외에 고정적으로 추가비용이 들어간다. 그런데 무슨 이유에서인지 건물주가 수년동안 부동산세를 안 받아갈 수가 있다. 부동산세 요구를 잊었던지 혹은 알고는 있었지만 어떤 이유 때문에 받지 않았는지는 경우에 따라 다르다.
가게를 팔려고 할 때 사려는 사람에게 리스 조건을 설명해 준다. 이때 “우리는 부동산세 같은 것은 전혀 안낸다”라고 말한다면, 이것은 잘못된 설명이다. “이유는 모르겠지만 건물주가 지난 수년간 받아가지 않았을 뿐, 언제라도 달라고 하면 일정액을 렌트 외에 추가로 내야됩니
다”가 정확한 설명이다.

물론 구매자의 변호사가 리스조항을 검토할 때 그런 것을 지적할 수 있다. 혹은 새 리스나 리스권리의 양도를 위해 건물주와 연락을 취하면, 그때 건물주가 지난 수년간 받지 않은 부동산세를 찾아내 클로징 전에 일괄적으로 정산해 달라고 요구할 수 있다.이런 일이 발생하면 가게를 팔려는 사람들은 대부분 펄쩍펄쩍 뛴다. “아니 그 나쁜 놈(즉 건물주)이 왜 이제와서 목돈을 내놓으라고 하느냐” 라던가 거의 날강도나 사기꾼 취급을 하며 욕을 퍼붇기도 한다. 사실은 건물주의 문제가 아니다. 본인의 리스에 부동산세 부담조항이 있었다면 당연히 ‘이미’ 내어야만 했던 돈일 뿐이다. 그 동안 운이 좋아서던지 아니면 게으른(?) 건물주 덕에 잠시 덕을 보고 있었던 것 뿐이다.

이와 유사한 문제들이 물세, 혹은 기타 건물관련 부대비용의 지불과 관련해 가게 매매시 흔히 생기는 갈등을 만드는 요인들이다.
그렇다고 해서 밀린 부동산세나 물세가 가게가격보다 많다면 가게 파는 것을 포기하고 “못 내겠다”고 버틸 수도 있다. 하지만 가게 매매가 더 큰 이익을 주는 경우라면 결국 테난트가 지불할 수 밖에 없는 것이 현실이다. 적은 돈 몇푼, 경우에 따라서는 수만 달러가 될 수도 있지만, 원래 본인이 내야되는 것이었음을 스스로 납득하고 받아들이는 것이 현명한 해결책이다.