장상태 탑 부동산 사장

투자용 부동산이나 비즈니스의 매매에 듀 딜리전스라고 말하는 자산 실사의 과정은 빠뜨릴 수 없는 가장 중요한 부분이다.듀 딜리전스는 계약서를 작성하기 시작하면서 사실상 그 조사가 시작되어 진다. 매도자가 매입
자의 요구를 다 알지 못한 채 계약서에 서명하는 경우 자동적으로 클로징 테이블에서 큰 분란이 야기된다. 듀 딜리전스 확인 리스트를 깐깐히 작성하다 보면 대부분의 셀러는 고개를 저으며 기가 질리기 마련이다. 실제 화가 머리 끝까지 나 다른 셀러가 거래를 깨는 경우도 종종 볼 수 있다. 꼭 요구하여야 하는 듀 딜리전스 아이템은 반드시 매매 계약서에 명기하는 것이 바람직한데 때로 이로 인한 흥정이나 가격 조정이 일어나기도 한다.

계약 완료까지는 자산실사에 관한 모든 서류를 받은 뒤 적어도 30일 정도의 시간이 필요하다. 매매 계약서는 듀 딜리전스가 만족스럽게 끝나는 시점에 완료를 통보하게 되어 있고 그렇지 않은 경우 의무 이행의 필요가 없이 계약이 종결되며 계약금은 돌려받는다는 내용을 담는다. 매매 양자가 계약서에 서명하면 실사가 시작되며 고지되지 않은 결함이 발생하는 경우 실사 기간 양자의 합의에 의하여 연장 되어진다.

이렇게 실사 결과에 관한 합의 인정이 서면으로 이루어지게 하면 거래가 잘 이루어질 수밖에 없다. 셀러는 약간의 ‘레버리지’를 벌 수 있고, 바이어는 ‘컨세션(셀러의 보상 크레딧)’을 얻을 수 있다. 하지만 반대로 셀러의 감정 폭발을 자극하는 것은 피하는 것이 좋다. 다 된 밥에 코 빠뜨리는 격이 될 수도 있다. 셀러를 밀어 붙이는 것은 적당한 양의 신경전에 그쳐야지 정도가 지나치면 거래를 성사하는데 위험하기 때문이다.

상용 건물의 거래 시, 눈에 보이는 건물의 상태 뿐 아니라 무형의 자산에 관한 모든 서류도 꼼꼼히 챙겨서 검토해야 한다. 계약 연장이나 변경을 포함한 건물 리스 계약, 부채 및 모기지, C/O(입주 허가), 보험, 엘리베이터 관리 계약, 세금 고지서 및 납부 현황, 비즈니스 라이선스, 파킹 계약 등에 관한 모든 내용을 확인해야 한다.

듀 딜리전스 첵크 리스트:
· 재무제표:
o 손익계산서 (최소 3년)
o 최근 1년 월별 손익 계산서 (2년 정도가 좋음)
o 대차대조표 (3년 정도)
o 렌트롤

· 세금보고 (3년)
· 보험
· 부채 현황: 모기지, 비즈니스 융자, 사채 등
· 건물 등기 문서 (Deed)
· 테넌트 리스 계약서
· 서비스 계약
· 건물 감정서, 엔지니어링 리포트, 환경 조사 리포트
· 측지 보고서 (Survey), 건축 및 엔지니어링 플랜과 제원
· 종업원 현황 및 급여
· 비즈니스 라이선스
· 인벤토리: 가구, 픽스쳐, 장비류 및 재료
· 수도, 광열, 하수에 관한 고지서
· 옵션: 지난 2개월의 은행 잔고
· Y2K 컴플라이언스: 전기 시설 등
· 부동산세 고지서 (지난 2년)