2019년 새해가 들어선지도 벌써 한 달이 거의 다 되어간다. 지난 연말 아마존 제 2본사의 이지역 유치소식이후 올겨울은 예년에 비해 이상하리만치 핫한 부동산 시장을 경험하고 있다. 아무래도 여러 긍정적인 미래에 대한 전망 때문인지 투자자들과 실수요자들이 몰리면서, 더불어 현격히 부족한 매물과 맞물려 치열한 경쟁이 곳곳에서 목격되고 있는 게 지금의 겨울 부동산 시장이다. 일부에선 마치 집사기 정말 힘들었다는 지난 봄 시장을 연상케 한다고는 말까지 나오곤 한다. 특히 아마존 효과를 기대하면서 주택시장에 뛰어든 많은 이들이 이미 오를 만큼 오른 주택가격으로 인해 그나마 상대적으로 만만한(?) 가격대의 주택을 찾다보니 최근 콘도거래가 비교적 활발한 편이다.

하지만 융자를 얻어서 콘도를 구입하는데 있어서는 융자신청인의 자격유무를 판단하는 심사뿐 아니라 해당 콘도 단지에 대한 심사 또한 추가로 한다는 점 꼭 염두에 둬야한다. 즉, 융자심사에 있어서 콘도심사를 추가로 한다고 보면 된다. 대출을 해주는 은행입장에서 볼 때 해당콘도가 융자를 해줘도 큰 리스크는 없는지를 판단하는 과정을 하나 더 거친다고 보면 되니 그만큼 융자를 얻기가 더 까다롭다고 볼 수 있다. 크게 보면 두 가지를 확인하게 되는데 해당 콘도단지전체에서 유닛주인이 실제로 거주하는 주거용 유닛의 숫자가 렌트로 이용되는 렌트용 유닛숫자보다 더 많은지를 확인하고, 또 전체콘도유닛 주인들의 콘도피 연체비율을 확인한다.

만일 해당 콘도 단지가 은행의 요구를 못 미치는 경우 아무리 훌륭한 조건을 갖춘 바이어라고해도 본인의 자격요건과는 상관없이 해당콘도의 리스크 때문에 융자를 받지 못할 수도 있다. 따라서 콘도구입에 앞서 반드시 해당 콘도의 정확한 상태 확인을 거쳐서 구매에 임해야 할 것이다. 최소한 해당 콘도의 현재의 테넌트비율이 50% 이상이 아닌지 미리 확인 후에 진행하는 지혜가 요구된다.

물론 Primary Residence 즉, 본인 거주용으로 콘도를 구입할 경우는 예외로 테넌트 비율과 상관없이 콘도자격요건에 대한 심사승인을 waive 받기도 하지만, 무조건 보장되어 있다는 것은 아니고 말 그대로 예외조항 즉 exception을 받을 수 있다는 것이다. 특히 투자용으로 콘도를 구입한다면 해당콘도의 자격요건은 피해갈 수 없는 단계라는 점 유의하고 해당 콘도단지의 investment ratio 가 50% 이상이 아닌지 꼭 확인이 필요하다. 또 FHA나 VA 같은 정부융자로 콘도를 구입할 시에는, FHA Approved Condo 와 VA Approved Condo 에만 융자가 가능하므로 반드시 해당콘도가 FHA 또는 VA 에서 승인된 콘도인지 먼저 확인 한 후에 융자진행을 하는 게 옳다.

만일 여러분이 유자를 통해서 콘도를 구입하고자 한다면 스스로의 자격요건만을 맹신하고 섣불리 진행하지 말고, 본인의 자격요건과는 별도로 해당콘도의 자격요건 또한 꼼꼼히 따져본 뒤에 앞으로 나아가는 현명한 우리 모두가 되기를 기대해본다.

물론 계약단계 이전에 미리 해당콘도의 상태를 파악하고 따져보는 게 경쟁이 치열한 작금의 부동산 시장에서 보면 계약을 이끌어내는데 방해가 될 수도 있으리라. 하지만 한두 푼도 아니고 대부분의 개인에게 있어서 가장 큰 규모의 재산이랄 수 있는 부동산 구입에 있어서 신중을 기하는 것은 아무리해도 부족함이 없을 것이다. 내가 부동산을 구입할 때 힘든 과정을 겪어야하는 것만큼 -만일 앞으로도 규제나 제한이 바뀌지 않고 지금 그대로라고 가정을 한다면- 나중에 팔 때 내 콘도를 살 사람 또한 이런 까다로운 절차를 거쳐서 구입해야한다는 사실을 유념하길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>