요즘 가장 힘든 게 집 사는 일이라는 우스갯소리가 지금의 부동산 시장을 가장 잘 표현하고 있는듯 하다. 과연 이리도 치열한 셀러 마켓이었던 적이 있었나 싶을 정도로 치열하다.

치열한 현 시장에서 바이어로서는 스스로가 미리 그리고 확실히 준비되어있어야만 할 것이다. 지금의 부동산 시장에서 대부분의 셀러가 원하는 것은 높은 가격의 매력적인 오퍼이기도 하겠지만 더불어 확실한 마무리가 보장되는 그것도 남들보다 더 빠른 마무리 클로징으로 갈수 있는 믿을 수 있는 오퍼들에 관심이 더 쏠리게 되는 것은 당연한 이치라고 생각된다.

셀러가 원하는 조건에 맞춰서 발빠른 딜리버리를 약속하고 계약을 성사해내려면 말이다. 그러려면 바이어부터 확실히 미리 준비되어있어야 한다. 기회는 항상 준비된 자에게만 찾아온다고 한다. 갈수록 치열해지는 주택시장에 날이 갈수록 점점 더 까다로워지는 융자심사까지 이래저래 불평을 토로하는 이들도 적잖이 있지만 그럴수록 준비된 바이어가 되어야 지금의 치열한 시장에서 원하는 바를 이룰 수 있다고 생각한다.

사실 주택융자를 앞두고 미리 준비해두어야 할 여러 가지 사항들 중 하나가 바로 다운페이먼트 일 것이다. 아무리 주택융자은행에서 대출이 나온다고 해도 내가 맡아서 책임져야할 부분, 즉 다운페이먼트를 제대로 준비를 못한다면 주택거래 자체가 마무리 될수 없기 때문이다. 요즘은 은행들의 융자심사에서 특히 다운페이먼트에 관한 부분, 즉 자산에 관한 심사가 예전에 비해서 더 까다로워졌다. 단순히 다운페이먼트와 클로징 비용을 충당할 충분한 금액이 준비되어 있다는 확인만으로 끝이 아니라 그 과정 또한 유의를 해야 혹시라도 발생할지 모를 융자심사에서의 불이익을 피할 수 있다. 따라서 주택융자를 앞두고는 가급적 현금 디파짓을 피하시라 권한다. 주택융자를 신청할 때 통상 제출하는 서류 중 자산 관련 서류가 바로 최근 은행 스테이트먼트이다.

보통 2개월 치를 요구하는데, 여력이 충분한지 그 잔고를 확인할 뿐만 아니라, 스테이트먼트상에 나타나있는 금액이 다 본인의 자산이 맞는지를 확인을 하는 심사 과정에서 바로 최근 두 달 치 은행스테이트먼트상에 나타나는 입금기록들 중에 비교적 큰 금액으로 간주하는 이른바 Large Deposit으로 규정되는 입금기록은 반드시 그 출처를 증명하도록 되어있다. 현행 주택융자심사 가이드라인 기준으로 분류되는 Large Deposit은 융자신청인 개인의 증명된 월 소득의 50%를 초과하는 경우를 말한다. 예를 들어, 월 소득이 5,000 달러인 융자신청인의 경우 한번의 입금기록이 월 증명소득 5,000달러의 50% 즉, 2,500 달러를 초과하는 입금기록을 large deposit 으로 규정하고 그 출처를 증명하도록 하고 있다.

문제는 이렇게 큰 금액으로 분류되어 그 출처를 증명해야하는 입금기록이 만일 이런 현금이라면 그 출처를 딱히 증명하기가 어렵게 된다. 현금은 객관적인 출처 증명이 사실상 불가능하므로 대부분의 융자은행에서 현금 라지 디파짓이 있는 경우 그 해당 입금금액 만큼은 빼고 남은 금액만을 인정을 하게 된다. 심지어 때로는 너무 잦은 현금 디파짓 때문에 아예 그 해당은행 계좌 자산 전체를 인정하지 않을 수도 있으므로 미리 이런 리스크를 사전에 인지하고 피해나가는 지혜가 필요하다.

아직도 많은 이들이 주택 융자를 하기 전에 필요한 돈들이 은행에 최소한 두 달은 있어야 한다고 하는데 이게 다 이런 맥락에서 나온 이야기이다. 꼭 두달 이상 은행에 돈이 있어야 하는 건 아니지만 예컨대 현금 같은 출처를 증명할 수 없는 돈이 있다면, 충분한 시간을 가지시고 대비하는 준비된 바이어의 모습을 갖춘 우리 모두가 되길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>