불과 일주일 앞두고 클로징을 할 수 없다고 리스팅 에이젼트로부터 전화가 왔다. 내 손님 바이어는 이사 갈 준비까지 다 해 놓고 현재 살고 있는 집을 판다고 이미 계약이 되어 있었고 다음 주면 그 집에서 이사 나와야 했다. 그런데 갑자기 이사 가려고 하는 집의 셀러가 집을 못 판다고 통보했다.
기가 막혔다.

셀러는 일단 매매 계약서에 싸인해서 매매 계약이 체결되면 오로지 바이어만이 계약서의 컨틴젼시 조건으로만 계약을 깨고 나올 수 있다.
이유를 물은즉, 셀러의 에이젼트가 셀러에게 자세한 설명을 하지 못했기 때문이다.
셀러가 영주권자나 시민권자가 아니면 계약서에 표기를 해야 하는데 당연히 시민권, 영주권자에 해당되는 사람인줄 알고 그냥 계약은 진행되었다.

그런데 그 셀러는 바로 얼마 전에 한국에 있는 재산 상속 문제로 외국인 자격이면 불이익을 받는 게 많고 또 한국에 있는 은행계좌를 다 미국에 보고해야 한다는 부담도 있고 해서 결국은 시민권을 포기했다고 한다. 그런데 여기 미국에 있는 부동산을 처분하기 전에 이미 시민권을 포기한 것이다.
미국에서 시민권, 영주권자가 아닌 사람이 집을 팔게 되면 항상 집을 팔을 때 집 가격의 10%를 IRS로 보내야 한다.

이것을 우리는 withholding tax라고 한다. 10%는 백만불 이하의 집일 경우이고, 백만불 이상 되는 집은 집 가격의 15%를 보내야 한다.
이것은 셀러가 집을 팔고 남는 돈이 있건 없건 간에 무조건 IRS로 보내지는 것이다. 그럼 IRS는 이 돈을 다음 해에 셀러가 세금보고를 할 때 세금 정산하고 남은 돈이 있으면 셀러에게 돌려준다.

이 셀러의 집은 백만불이 넘는 집이였는데 가장 핫 할 때 최고의 가격을 주고 사서 아직도 모기지가 대단히 많은 상태였고 그 지역은 아직도 집 가격이 저평가 된 동네라 샀을 때보다도 많이 밑지고 파는 것이었다. 그래서 팔아봐야 셀러가 가지고 갈 차액은 별로 없는 상태였다.

그런데 셀러가 이 집을 팔려면 18만불을 거꾸로 settlement에 가져와야 클로징을 할 수 있는 상태가 되었다. 120만불짜리 집의 15%를 다음 세금 보고할 때까지 무조건 IRS에 보내놔야 하기 때문에 셀러는 이 돈을 갑자기 가져올 수 있는 능력이 되지 않으니 이 계약을 깨자고 하는 것이다.

이것을 보면서 요즘 여러 가지 사연으로 역이민을 원하시는 분들이 제법 있으신데 그럴 때 본인이 미국에 부동산을 소유하시고 계시면 시민권이나 영주권을 포기하시기 전에 이런 점을 감안하시고 하시라고 조언 드린다.
물론 이것을 미리 리스팅 에이젼트와 셀러가 커뮤니케이션을 잘 해서 준비 했더라면 얼마든지 방법은 있었다.

그런데 사전에 준비하지 못한 관계로 클로징을 못하고 셀러는 계약파기 손해배상을 바이어에게 주어야만 했다.
지금은 숏세일이 별로 없지만 예전에는 숏세일로 집을 팔 때 자기가 산 가격보다 훨씬 싸게 밑지고 파는데도 불구하고 시민권, 영주권자가 아니기 때문에 무조건 셀러는 매매 가격의 10%, 15%를 IRS에 보내야 하는데 자금이 없어 못 팔게 되는 아이러니한 경우도 많았다.
문의 (703)975-4989

<수잔 오 자이언트 부동산 대표>