Q. 2베드 콘도를 아들 명의로 소유하고 있는데, 리스를 주고 있습니다. 그러나, 현재 캐쉬플로우상 월 약 1,000 달러를 추가로 넣어야 모기지와 콘도 관리비, 기타 비용을 지불할 수 있는 실정입니다. 아들은 경영학석사과정에 들어가서 향후 금융관련 직장으로 진출해야 하기 때문에 섣불리 모기지 조정이나 숏세일을 하여 크레딧 점수를 낮게 만들 수 없는 처지입니다. 이런 상태에서 월 페이먼트를 낮추면서 동시에 크레딧 점수도 현재 상태로 유지할 수 있는 방법이 없을까요?

A. 귀하의 아드님이 소유하고 있는 콘도는 일단 투자용으로 보여집니다. 모든 부동산 투자의 핵심은 결국 가치상승(appreciation)이냐 현금흐름(cash flow)상의 이익을 남기느냐로 귀결됩니다. 가치상승과 현금흐름상 이익을 남기는 두 마리의 토끼를 잡는 것이 가장 좋은 것이긴 하지만, 결국 현실적으로 두 마리의 토끼를 다 잡는 것은 어렵습니다. 현재 미국부동산시장이 폭락하게 된 원인도 따지고 보면 부동산투자자들이 가치상승에 너무 중점을 두고 캐쉬플로우에 신경을 안쓴데 원인이 있습니다.

가치상승을 기대할 수 있는 부동산은 일반적으로, 학군이 좋고 범죄율도 낮은 타운에 많이 있습니다. 문제는 이런 곳에 위치한 부동산은 재산세가 높기 때문에 리스를 준다 하더라도 현금흐름상 이익을 남기기가 쉽지가 않다는 점입니다. 현재 귀하가 소유한 부동산이 수년 내에 대폭적인 가치상승을 보기 어렵다면 캐쉬플로우상 손실을 최소화하는데 중점을 두셔야 합니다.
현재 귀하의 아드님은 학생이기 때문에 소득과 비용을 비교하자면 비용이 현저히 소득을 상회하는 수준입니다. 이런 경우에는 모기지 조정이 힘들 수 있습니다. 결국 남는 선택은 숏세일입니다.

숏세일이란, 집의 가치가 모기지를 하회하여 집을 팔아도 은행에 진 모기지 빚을 갚지 못하고, 모기지를 진 소유주가 모기지를 낼 수 없을 경우에 은행에서 손해를 감수하고 집의 판매를 허용하는 것입니다. 은행에서 숏세일을 승인하더라도, 집 소유주는 모기지를 다 못 갚는 것이기 때문에 크레딧 점수에는 악영향을 미칩니다. 귀하의 아드님 경우에 월 페이먼트를 낮추는 것과 현재의 크레딧 점수라는 두 마리의 토끼를 동시에 잡기는 힘듭니다. 둘 중에 하나를 희생해야 합니다. 다만, 크레딧 점수가 낮아지더라도 숏세일을 승인받아서 집을 처분하는 것이 최악의 상황을 막는 방법으로 보여집니다. 차선책으로 모기지 조정이 어렵기는 하지만, 일시적으로 모기지 상환 금액을 줄여달라고 요청할 수는 있습니다. 그리고, 크레딧 점수는 수년 후 회복이 가능합니다. 졸업 후 구직시에 부딪치는 크레딧 문제는 숏세일을 할 수 밖에 없었던 상황을 최대한 설명하면 될 것으로 봅니다.