쟌리 Genesis Mortgage

ARM (Adjustable Rate Mortgage)은 론을 상환하는 기간 중에 이자율이 변하는 변동금리 상품을 말한다. 이같은 융자 상품의 이자율이 무엇을 기준으로, 얼마나 자주, 얼마까지 변하는지에 대해 살펴보도록 하겠다. ARM은 FRM(Fixed Rate Mortgage?고정금리) 상품에 비해 그 구조가 복잡하고 이해하기 어려운 부분들을 포함하고 있어서 융자전문인들도 론 성격의 세부적인 내용들까지 알고 있는 이들은 많지 않다. 먼저 ARM의 구성 요소들을 알아보도록 하자.

1. INDEX
상환기간 내내 변할 수 있는 이자율의 근거가 되는 다양한 시장금리가 Index로 사용되는데 그 중에서 적절한 Index를 선택하면 된다. Index로 사용되는 금리는 은행이 임의로 조절할 수 있는 것이 아니며, 인터넷이나 신문을 통해서 알 수 있고 어느 은행을 가더라도 동일하게 적용된다. 주로 사용되는 Index로는 6개월, 1년, 3년, 5년 국채, COFI (미국 11개주의 평균금리), National Cost of Funds Index등이 있다. 이중에서 가장 많이 사용되는 것은 1년짜리 국채이다. 반면 소비자에게는 전통적으로 COFI가 가장 유리한데 그 이유는 다른 금리의 Index에 비해 이자율의 변화 폭이 심하지 않기 때문이다.

2. MARGIN
은행은 Index에서 자기의 이윤을 챙길 수 없다. 이유는 시장에서 결정되는 금리라서 누구에게나 똑같이 적용되기 때문이다. 따라서 은행은 채무자가 정한 Index에 Margin을 더하여 최종 모기지 이자율을 제시한다. 예를 들어 2.0% Index에 Margin 2.0%로 계약을 하였다면, 채무자는4.0%의 모기지 이자율로 론을 제공 받는 것이다. 만일 3년 후에 Index가 4.0%로 올랐다면 그 때는 6.0%의 이자율로 론을 상환해야 하는 것이다. Margin은 한번 정해지면 상환기간 내내 변하지 않는다. 변하는 것은 오직 Index뿐이다.

3. ADJUSTMENT INTERVAL
얼마나 자주 이자율을 조정할 것인지를 결정하는 것이다. 변동금리 상품의 종류에 따라 Index가 1년 후 또는 한 달 뒤에 어떻게 변해있는가에 따라 이자율이 오를 수도 내려갈 수도 있게 된다.

4. INITIAL INTEREST RATE
말 그대로 최초 이자율을 말한다. 예를 들어 5/1ARM을 선택하였다면 론에 책정된 이자율이 최초 5년간 적용되고 그 이후 1년마다 조정이 된다는 뜻이다.

5. CAP
이자율 변동의 상한선을 뜻한다. CAP을 정하는 이유는 갑자기 페이먼트가 급등하여 모기지 상환을 어렵게 하는 것을 막고자 만들어진 일종의 안전장치이다. 아래 세가지 종류의 CAP을 알아본다.

5.1 LIFETIME CAP
10%의 Lifetime CAP을 선택했다면 아무리 Index가 20%까지 뛰어올랐다 하더라도 10%+ Margin만 월페이먼트로 내면 된다.

5.2 PERIODIC CAP
이자율이 조정될 때마다 변동되는 이자율의 상한선을 정한 것이다. 예를 들어 5/1ARM을 선택해서 5년간은 고정된 이율로 상환하다가 6년째부터 매년 한번씩 이자율이 조정되는데 이때 Index가 전년보다 아무리 많이 올랐다 하더라도 Periodic cap을 2%로 정했다면, 2%만 추가로 내면 된다.

5.3 MONTHLY PAYMENT CAP
앞서 언급된 Periodic cap과 같은 취지이나 이자율로 정하는 것이 아니라 금액으로 정하는 것이다. 다수의 은행들이 Periodic cap만을 제공한다.
은행이 Index의 급등하는 상황으로 CAP때문에 받을 돈을 못 받는 경우가 생길 수 있을까요? 정답은 당연히 “아니다”. 못받은 금액만큼 은행은 채무자의 대출원금에 가산할 수 있는 장치가 마련되어 있다. CAP 덕분에 월 페이먼트 부담은 없지만 거꾸로 대출원금은 줄어드는 게 아니라 늘어날 수도 있다는 것이다.