한동안 주춤하더니 어느샌가 슬금슬금 오르기 시작하는 모기지 이자율, 연준에선 이미 향후에 지속적으로 기준금리를 인상할 걸로 천명한바, 상승하는 이자율은 기정사실화되는 분위기이다. 이자율이 상승하면 사실 모기지 페이먼트도 오르게 되고 그만큼 오르는 모기지 페이먼트에 따라 같은 융자금액을 승인 받는데도 결국 그에 상응하는 더 많은 소득이 요구됨은 당연한 이치이다.

해서 요즘같이 이자율이 오를 때면 많은 이들의 궁금해 하는 부분이 바로 올라가는 페이먼트 때문에 과연 내가 받을 수 있는 최대융자금액이 줄어들지는 않을지, 그 때문에 주택을 구입하는데 문제는 생기지 않을지 일 것이다. 지금 당장 주택구입 계획을 가진 이들 뿐만 아니라 오히려 내년이후를 계획하고 있다면 특히나 그러한 걱정은 더 클수 밖에 없을 것이다. 지금 같은 속도로 계속 이자율이 오르면 어떻게 하지 하는 걱정은 과연 내가 그만큼 융자가 나올까하는 염려로 이어지게 된다. 사실 35만 불의 주택융자금액을 기준으로 본다면 이자율이 0.25% 오르는데 따른 매달 한 달 페이먼트 상승은 50불 정도이다.

즉, 이 지역 평균 융자금액이 대략 35만 불이라고 보면 이자율이 0.5% 올라갈 때마다 한달 모기지 페이먼트가 100불이 올라간다고 보면 된다. 통상 매달 나가는 지출의 두 배 이상의 소득이 필요하다고 보면 되므로 이자율의 상승으로 인해 만일 한 달 페이먼트가 100불이 늘어나게 된다면 그 늘어난 페이먼트를 커버하기위한 소득이 200불은 더 필요하게 된다고 이해를 하면 된다.

요즘은 인터넷의 발달로 인해 누구나 쉽게 부동산 가격 및 모기지 예상 페이먼트 등의 정보는 쉽게 접할 수 있다. 이를 기준으로 매달 내가 내게 되는 한 달 모기지 페이먼트를 대략 역추산 해볼수 있고 내가 과연 얼마만큼 융자가 나올까하는 간단한 자체 판단법은 바로 소득대비부채비율 (DTI 비율)을 통해서 알 수 있다. 일반적으로 융자를 받는데 내가 받을 수 있는 최대융자금액은 바로 나의 소득 그리고 나의 부채 상황에 따라 판가름 난다.

크레딧만 좋으면 쉽게 융자를 얻을 수 있었던 과거와는 달리 이제는 내가 얻고자하는 대출금액을 상환할 수 있는 능력이 소득으로 충분히 검증이 되는지를 통해서 심사를 하게 된다. 즉, 매달 내가 벌어들이는 소득의 50% 미만으로 매달 지출하는 모든 이자가 포함되는 비용 (모기지 예상 페이먼트, 자동차 융자 할부금, 학자금 대출, 크레딧 카드 최소 페이먼트 등) 이 들어와야 그만큼의 융자를 얻게 된다.

주택융자 심사 시에 적용되는 소득대비부채비율의 최대치가 바로 50%이기 때문이다.
즉, 여러분 스스로가 매달 지출하는 이러한 비용들의 총합계를 두 배 이상 넘어서는 소득을 내가 가지고 있는지를 가지고 과연 내가 어느 정도의 주택융자를 받을 수 있는지 가늠할 수 있게 된다.

물론 본인의 융자가능여부를 아주 정확히 판단하기 위해서는 신뢰할 수 있는 자격을 갖춘 전문가의 정확한 진단이 필요하겠지만 우리 스스로가 간단히 이정도의 자가진단은 할 수 있는 현명한 소비자가 되어야 하지 않을까 생각해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>