최근의 모기지 이자율의 움직임은 정말 심상치가 않다. 때맞춰 연방준비위원회에서는 올해들어 벌써 세 번째 기준금리인상을 단행했고 많은이들이 예상하듯이 올해가 가기전 기준금리는 12월에 한 번 더 인상할 것이라고 한다. 그때문일 수는 없지만 어느덧 슬금슬금 계속 올라가는 이자율은 모두에게 부담이 될 수밖에 없는 듯 하다. 게다가 갈수록 까다로워진다고 많은 소비자들이 볼멘소리를 하곤 하는 주택융자 심사의 높은 문턱까지, 상승하는 이자율과 맞물려 하반기 주택시장에 약간은 어두운 암운이 드리워지는 것 아닌가하는 우려를 낳기까지 한다.

이즈음 융자심사가 비교적 덜 까다로운, 보다 쉽게 융자를 얻을 수 있는 여러 대안프로그램들의 소개는 그나마 작은 희소식이라 하지 않을 수 없겠다. 특히나 한동안 직장인들에 비해 주택융자를 얻기가 한층 더 어려웠다고 할 수 있었던 자영업자들에겐 더할 나위없는 좋은 소식이리라. 세금을 공제하기전 그로스로 소득을 인정받는 직장인들에 비해 여러 비용들을 제하고 남은 네트 인컴을 소득으로 인정을 받을수 밖에 없었던 자영업자들로서는 그동안 주택융자를 받는데 적잖은 애로가 있었음은 사실이다.

과거 서브프라임이 활개를 치던 시절에는 굳이 소득을 까다롭게 따지질 않았기 때문에 누구나 크레딧만 좋으면 다 융자를 쉽게 얻을 수 있었다. 하지만 지난 경제위기이후 부터는 아무래도 이래저래 비용들을 공제하고 남은 순수입만을 소득으로 세금보고하고 또 그 소득만을 인정해서 융자심사를 하는 자영업자의 경우 넉넉지 못한 인정소득 때문에 그동안 주택융자를 얻기가 쉽지 않았음 또한 사실이다.

이런 문제점을 해소할 여러 대안프로그램들 중 하나가 바로 Bank Statement Program 이다. 사실 대안 프로그램이라고 해서 과거 서브프라임 시절처럼 아예 소득심사 자체를 하지 않는것은 아니다. 다만 소득심사에 있어서 세금보고를 통해서 하지 않고 다른 대체적인 방법으로 소득을 증명하는것인데, 프로그램 이름에서 알 수 있듯이 Bank Statement Program은 말 그대로 세금보고서 대신에 은행 스테이트먼트를 통해서 소득심사를 하는 프로그램이다. 은행 스테이트먼트에 디파짓 된 입금기록들을 소득으로 간주하고 환산해서 소득 심사하는 주택융자 프로그램이다.

여러 비용들을 공제하고 남은 순소득만을 인정받는 기존의 일반 융자 프로그램에서 부족한 소득 때문에 융자심사를 받는데 불리했었다면 이 프로그램에선 여러 비용들을 공제하기 전 그로스 수익 자체를 소득으로 인정함으로 인해 비교적 더 많은 소득을 인정받아 융자를 더 수월하게 많이 얻을 수 있게 되는 장점이 있다.

비록 일반 프로그램에 비해 약 1%정도 더 높은 이자율은 부담이 될수도 있지만, 또 최소 요구 크레딧이 720점 이상이고 최소한도로 요구되는 다운 페이먼트 또한 20%로서 비교적 많은 다운 페이먼트를 요구하지만, 그래도 이런 완화된 심사기준이 적용되는 새로운 대안프로그램들의 도입과 주택시장에서의 활용이 안 그래도 이자율 상승 및 까다로운 융자심사 등의 이유로 약간은 주춤하는 하반기 주택시장에서, 시장이 더 활성화될 수 있는 계기가 되길 기대해본다. 문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>