많은 사람들은 투자용 부동산으로 물건을 찾을 때 대부분이 요구하는 목소리가 똑같다. 지역이 좋아 나중에 가격도 많이 올라가고 렌트도 잘 나가는 곳으로 찾아 달라고 한다. 부동산을 투자용으로 찾을 때는 나중에 그것을 되팔아서 그 시세 차이를 얻기란 정말 힘들다. 본인이 살 때 클로징 코스트가 3% 정도 들고 팔 때는 아마 5-6 % 정도 에이젼트 커미션 및 클로징 코스트 들고 그동안 집의 건물의 가치가 떨어진다 해서 매년 감가상각으로 세금 공제를 받은 것을 다시 토해 내고 하면 아마 10% 의 집값이 오르면 겨우 본전이다.

아마 서프라임 사태가 나기 전에 하룻밤 자고 나면 만 불씩 가격이 뛰던 그 시절이 아닌 다음에는 전체적으로 부동산 가격은 서서히 올라간다. 자기가 살기 위한 집일 경우에는 다운을 작게 하고 사도 어차피 렌트비를 주느니 자기가 집을 사서 모게지 이자 내는 것은 세금 공제도 받고 그만큼 내 집에 대한 행복감의 가치는 비교 할 수가 없다. 집값이 올라가든 내려가든 상관이 없다. 그래서 내가 살 집으로 사는 것 같으면 집값이 오름세니 내림세니 상관하지 말고 필요한 때 사라고 권유한다.

하지만 투자용으로 살 때는 너무 집 값 올라가는 곳에 집착하지 말라는 것을 얘기 하고 싶다. 차라리 그것 보다는 매달 들어오는 현금의 흐름에 더 무게를 두라고 얘기하고 싶다. 내가 40만 불을 투자해서 돌아오는 것을 Capital Gain이라 하는데 이자율이 은행이자 보다는 훨씬 높다라면 왜 은행에 이 capital를 잠재우고 있는가? 내가 여기 좋은 동네 맥클린에 40만불 투자해서 받는 렌트비와 조금 교외로 나와서 40만물 투자해서 받는 렌트비의 비교를 해보면 교외로 나와서 40만 불 투자했을 시 돌아오는 캐쉬 플러어가 더 좋은 것을 알 수 있다. 꼭 우리 한인들이 선호하는 지역만을 고집하지 말라는 얘기다. 테넌트를 넣을 때 스크린을 잘 해서 테넌트를 넣으면 이것처럼 안전한 투자는 없다. 물론 주위에 테넌트를 잘못 넣어 고생을 하시는 분들도 종종 본다.

하지만 이것을 보다 전문적으로 스크린해서 테넌트를 들이면 모게지는 테넌트가 내어 주고 나의 Asset은 쌓아 간다. 이렇게 투자용으로 살 때는 다운페이를 적어도 35% 이상을 다운해야 편안한 투자가 된다. 왜냐하면 만약을 대비해 렌트가 안 나가고 비어 있을 경우도 생각해야 하고 집을 조금 보수해야 할 경우도 있으니 렌트비 받아서 모게지 내고 그 비상 예치금을 reserve fund 에 넣어놓으면 편안한 투자가 된다. 아무리 내가 이렇게 권유해 드려도 어떤 분은 그런 건 상관없고 나중에 가격이 많이 올라갈 곳으로만 추천해 달라고 한다. 아무든 투자는 자기의 성격으로 가는 것 같다.

요즘 또 아쉬운 것들은 의외로 pay off 한 집들을 소유하고 계신 분들이 제법 많은 것을 보며 안타깝기도 하다. 모게지가 전혀 없는 집값을 다 낸 집 소유자들은 만약 집값이 40만 불이라면 40만물을 은행에 넣어 놓고 0% 이자를 받고 있는 거나 다름없다. 얼마든지 캐쉬 플러워를 만들 수 있는데 그냥 있으니 이제 인생은 100세를 향하고 은퇴는 65세도 무색해져 70세로 향하고 있는데 계속해서 capital 을 돌리라고 권유하고 싶다. 그리고 그것으로 삶을 더 풍요롭게 하시는데 사용하시라고 권유하고 싶다.
문의 (703)975-4989

<수잔 오 자이언트 부동산 대표>