그럼 이번에는 Pre Foreclosure , Trust Deed Sale, Post Foreclosure 각 과정에 대해 좀 더 상세히 알아보겠습니다.

Pre Foreclosure는 채무자가 융자금을 연체하여 채무불이행이 되었지만 아직 경매에 넘어가지 않은 단계입니다. 은행에서 채무자의 연체가 30일을 초과할 경우 연체/delinquent 통보를 보내게 되며 대부분의 경우 연체가 3개월간 고쳐지지 않게 되면 채무불이행으로 판단하여 차압절차에 들어가게 됩니다. 하지만 근래와 같이 채무불이행 주택이 수도 없이 넘쳐나게 되는 현재의 상황에서는 은행 쪽의 인력 부족 등의 이유로 인하여 차압절차가 느쳐지기도 합니다. 이때 은행은 10-15일간의 유예기간을 거치게 되며 유예기간이 지나면 은행은 카운티에 Notice of Default를 등록하며 은행에서 일주일에 한번씩 3주간 공고를 해야 합니다. 주택 소유주가 법적으로 잃을 수 있는 권리를 되찾을 수 있는 기간인 redemption period는 위에서 언급한 notice of default가 등록된 날로부터 90일입니다. 이 기간에 밀린 연체금, 벌금 및 발생된 경비 등을 완불해야 하고, 은행은 이 기간이 지나도 완불이 되지 않는 경우 90일이 지난 날부터 21일 후에 공개 경매인 Notice of Trustee Sale 날짜를 해당 카운티에 공고합니다.

융자금을 장기간 연체하거나 융자금이 주택의 감정가격 보다 높을 때 주택 소유자들은 차압사태를 막고 신용상의 불이익을 피하기 위해 은행과의 협상 후 융자금 일부를 탕감받고 주택을 시세보다 싸게 처분하는 short sale을 선택합니다. 모기지 페이먼트의 연체나 short sale 기록은 불가피한 경제사정의 악화 등을 이유로 신용에 크게 부정적인 영향을 주지 않지만 신용에 큰 악영향을 미치게 되는 차압 기록은 최소 7년 이상 신용기록에 남아있게 됩니다. Short sale은 대부분 notice of default가 기록된 이후부터 가능하게 되며 보통 차압 절차에 들어가는 비용이 만만치 않기 때문에 은행들도 이 거래에 긍정적입니다.

Pre Foreclosure기간에 주택 소유자가 연체불이행을 해결하지 못하거나 short sale등의 노력을 보이지 않는 경우 은행은 경매 날짜와 내용, 장소등을 정해 공개 경매를 진행합니다. 이때 적어도 일주일에 한번씩 3번 이상 지역 신문이나 법원 공지란에 공고해야 합니다. 이때 채무자가 자신의 채무를 경매 5일전까지 이행하면 경매는 취소될 수 있습니다. 2편은 다음 주에 계속됩니다.