모기지 신탁증서( Trust Deed)


최근 주택 숏세일과 주택차압의 증가로 우리 주변에서 평소에는 많이 쓰지 않고 듣기 힘든 부동산 용어들을 자주 접하게 된다.

그중에서 가장 흔히 듣는 부동산 용어중의 하나가 모기지 신탁증서(Deed of Trust or Trust Deed)인것 같다. 또한 이와 관련된 질문을 필자 또한 가장 많이 받는다. 그러면 오늘은 모게지 신탁증서는 무엇이고 어떻게 부동산 거래시 이용되는지 알아보도록 하자.

모기지 신탁증서는 부동산 융자시 해당 융자 은행(Lender or Beneficiary)이 융자(Loan)의 안전을 위하여 관련부동산의 담보(Security)를 설정하는 일종의 담보안전증서이다.

부동산 융자발생시, 은행은 제 3자인 피신탁인(Trustee)을 지정하여 채권자 (
trustor or borrower)가 미래에 채무 불이행을 하게 되면 별도의 사법적 절차없이 모기지 신탁증서에 약속된 방법으로 관련부동산의 차압절차를 밟게 된다. 모기지 신탁증서(Deed of Trust)는 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등록이 되어야 하며, 모든 채무의 이행이 끝나는 때는 재양도(Reconveyance)라는 절차를 통하여 위의 모기지 신탁증서를 해지하게 된다.

위의 설명한 모기지 신탁 증서는 미국에서 가장 많이 사용되고 있는 모기지 융자방법이며, 만약에 2개이상의 모기지 신탁증서가 한 부동산에 담보로 설정되어 있다면, 특별한 예외조항이 있지 않는한, 먼저 등기한 모기지 신탁증서가 첫번째 우선담보 순위를 갖는다.(First in Time, First in Right)
하지만 부동산차압시 보편적으로 제 1차 담보권자나 2차 담보권자든 먼저 차압을 시작할수있다.

예를 들면, 시가 10만달러집이 있다 하자. 여기에 1차 모기지 신탁증서가 5만달러가 있고 2차 모기지 신탁증서가 2만달러가 있는 상태에서 차압 판매를 통해 6만달러에 팔렸다면 1차모기지 은행에 5만달러가 가게 되므로 2차 모기지 은행이 관련주택의 차압을 진행할수 있게 되는것이다.


제임스 박
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