이렇듯 뜨거운 열기의 부동산시장에서 주택융자를 진행하다보면 종종 주택감정이 매매가격에 미치지 못하는 경우가 발생하곤 한다. 결국 이로 인해 문제가 생기기도 하는데, 치열한 경쟁속에서 계약성사를 위해서 주택 감정에 대한 컨틴젼시 없이 계약이 성사되는 경우 특히 그로인한 난감한 상황에 처하곤 한다.

사실 주택 감정(Appraisal)은 대출은행입장에서 해당주택이 충분한 담보가치를 가지고 있는지를 판단하는 객관적인 기준으로 사용되는데, 은행 입장에서 보다더 안정성을 기하기 위해 셀러와 바이어가 합의한 계약서상의 매매가격과 공인된 감정사를 통해서 나온 감정 가격 그 둘중 낮은 가격을 공식가격으로 인정을 한다. 따라서 감정가격이 낮게 나온다는 것은 결국 주택융자은행 입장에서는 해당 주택의 담보가치에 리스크가 발생했다는 것을 의미하게 된다.

통상 해당 주택 주변 반경 1 마일 이내에 최근 3개월 이내에 팔린 비슷한 사이즈의 비교대상이 될 집들을 comparable 이라고 하는데 최소 3군데 이상의 바로 이런 comparable 들을 해당주택과 직접적인 비교를 통해서 가격을 책정해서 해당주택의 가격을 매기는 것이 바로 주택 감정이다. 결국 주택의 감정가격은 그 주변의 비슷한 집들이 최근에 팔린 가격을 기준으로 결정 난다고 보면 된다. 그러다보니, 요즘처럼 주택가격이 상승하는 시장에선 아무래도 이미 팔린 과거의 가격을 기준으로 현재 상승하는 주택가격을 메기다보니 감정가격이 매매가격에 못 미치는 경우가 종종 발생한다.

예를 들어 50만 불에 매매계약을 맺은 주택의 감정가격이 49만 불로 낮게 나왔다면 주택대출은행은 매매가격인 50만 불이 아니라 낮게 나온 감정 가격인 49만 불을 그 집의 공인된 가격으로 인정하게 되므로 담보부족 현상이 발생한다. 결국 appraisal contingency 하에서 셀러와 바이어가 가격을 다시 협상해서 네고를 하거나 바이어가 차액분을 감당을 하고 주택구매를 계속 이어가든지 아니면 계약을 깨버리던지 결정을 해야 하지만 지금 같은 치열한 경쟁에서 계약성사를 위해 처음부터 appraisal contingency 없이 성사된 계약이라면 미리 이 부분에 대한 대비가 되어있어야 한다.

감정가격이 낮게 나온다면 어찌해야할까? 만일 컨틴젼시가 있다면 그 안에서 바이어로서의 권리를 충분히 챙기면서 흥정에 임해 최선의 선택을 할 수 있어야한다. 이와는 달리 컨틴젼시 없이 계약에 임했다면 낮은 감정가격을 현실로 받아들이고, 한 번 더 냉정히 본인이 임한 주택계약을 돌아볼 수 있기를 바란다. 이미 컨틴젼시 없이 주택계약에 임했다면 감정가격이 낮게 나왔을때에 어떻게 계약진행을 할 것인지에 대한 충분한 대비책이 있었어야만 한다. 낮게 나올 감정가격에 대비해서 추가 여유분의 다운페이먼트를 더 준비해둔다든지, 혹은 나만의 마지노선을 정하고 그에 미치지 못하는 경우 계약을 파기할 다른 대안을 준비해두는 등 만일을 대비하고 주택계약 및 주택융자진행에 임하는 자세가 필요할 것이다.

사실 주택감정(appraisal)은 주택융자은행 입장에서의 담보를 객관적으로 판단하는데 사용되는 기준일 뿐이다. 감정 가격에만 너무 연연하지 말고, 시간을 내서 감정 리포트안의 세부내용들을 한번 꼼꼼히 살펴보시라 권하고 싶다. 내가 받는 감정 리포트 (appraisal report)에서 감정가격만으로 해당주택이 담보가치가 있는지 뿐만 아니라 담보자체로서 다른 문제는 없는지도 확인을 함으로써 구입하는 주택을 보다 더 꼼꼼히 잘 살펴볼 수 있는 여러분들이 되시길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>