미국에서 군 복무를 하시고 퇴역 하신 분들(Veterans) 또는 현재 군 복무를 하고 계신 분들이 아닌, 일반인들이 신청 할 수 있는 융자의 종류에는 FHA Loan과 CONVENTIONAL Loan 이렇게 두 가지 종류의 융자가 있다.
그런데 종종 이 두 가지 융자의 차이점을 잘 이해하지도 못하고 어느 융자가 본인에게 가장 알맞은 융자인지 잘 알지도 못해 힘들어 하시는 분들이 많다.

우선 융자 신청인의 크레딧 점수가 비교적 낮고(680 이하), 특히 차압, 파산, 숏세일 등을 경험한 기록이 있으신 분들이라면, FHA Loan을 선택해야 낮은 크레딧 점수에도 불구하고 저렴한 이자율도 받을 수 있고, 융자 허가를 받기도 훨씬 더 수월해 진다.
CONVENTIONAL Loan의 경우는 크레딧 점수에 따라 이자율이 결정되기 때문에 크레딧 점수가 낮은 분들에게는, 적용되는 이자율도 많이 높아지게 되고, 또한 20% 미만을 다운 하시는 분들에게 크레딧 점수에 따라 적용 되는 모기지 보험료도 많이 비싸지게 된다.

게다가 차압이나 파산 또는 숏세일 등을 경험한 기록이 있으신 분들은 CONVENTIONAL Loan의 경우에 FHA Loan보다 훨씬 많은 기간이 지난 후에야 융자 신청이 가능하기도 하다. 따라서 FHA Loan은 보통 적은 다운 페이먼트로 주택을 구입하시는 분들에게, 그리고 크레딧 점수가 비교적 낮은 분들에게 유리한 융자라고 볼 수 있고, 그 이자율도 CONVENTIONAL Loan보다 조금 더 저렴하게 책정되어 있다. 하지만 이자율이 조금 저렴하다는 이유만 으로 무조건 FHA Loan을 선택 하는 것은 금물이다.
FHA Loan은 CONVENTIONAL Loan에는 없는 UPFRONT MORTGAGE INSURANCE PREMIUM의 비용이 있는데, 융자 금액의 1.75%나 되는 이 비용을 내야하고, 따라서 이자율은 FHA Loan이 CONVENTIONAL Loan보다 조금 저렴하다 할지라도, 추가 비용이 있는 융자라는 점을 감안해야 한다.

FHA Loan은 주택 가격의 최소 3.5%의 다운 페이먼트가 요구되고, 누구나 주택 가격에 3.5%만 다운 페이먼트로 준비하면 FHA Loan을 신청할 수 있는 반면에, CONVENTIONAL Loan은 현재 다른 주택을 소유하지 있지 않거나 처음 주택을 구입하는 경우에, 그리고 융자 신청인의 소득이 구입하는 주택이 위치한 카운티의 HUD 평균소득의 80% 이하일 경우에만 최소 3%의 다운 페이먼트로 융자신청이 가능하고, 그 외에는 보통 주택가격의 5% 이상의 다운 페이먼트가 요구된다. FHA Loan은 크레딧 점수가 낮은 융자 신청인도 저렴한 이자율로 똑같은 금액의 모기지 보험료를 내게 되는 반면에, CONVENTIONAL Loan은 크레딧 점수가 낮은 경우에 더욱 비싼 이자율과 모기지 보험료가 책정되게 된다.

그리고 FHA Loan은 다운 페이먼트를 20% 이상 하는 경우에도 항상 이 UPFRONT MORTGAGE INSURANCE PREMIUM의 비용과 또한 매달 내게 되는 모기지 보험료가 요구되기 때문에, 대부분 20% 이상을 다운 하는 경우에는 CONVENTIONAL Loan으로 융자 허가를 받을 수 있는지 먼저 확인 하도록 하는 것이 바람직하다.
FHA Loan은 융자 신청인이 거주할 목적으로 주택을 구입 하는 경우에만 융자가 가능하다. 따라서 투자용 주택을 구입하거나 휴가지에 주택을 구입하는 경우에는 CONVENTIONAL Loan으로만 그 융자가 가능하다.
문의 (301) 346-7777

<오정택 / Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group>