최근 들어서는 주택융자 심사기준이 강화되었다는 소리를 많이 들어서인지 주택구입 예정자들이 융자를 잘 받기 위해 스스로 많은 노력을 하는 것을 볼 수 있다. 수입이 부족하면 융자받기 힘들다는 것도 잘 알고 있고 신용상태도 미리미리 점검하여 고치는 것을 보고 한인들의 주택융자에 대한 태도와 이해가 많이 성숙해졌다는 것을 느끼는 경우가 많다.

그런데 아직까지도 많은 사람들이 잘 알지 못하는 부분이 다운페이먼트 출처에 대한 내용인 것 같다. 집을 사기 위해 융자를 신청하면 렌더는 다운페이먼트는 반드시 바이어 자신의 돈이기를 요구한다. 바이어 자신의 은행계좌에 3개월(2개월치 스테이트먼트 해당기간) 이상 예치되어 있었을 경우에 대부분의 렌더들은 바이어의 돈으로 인정해 준다.

그런데 일부 손님들 가운데는 집을 구입하기 임박해서 이러한 돈을 자신의 계좌에 입금하거나, 비즈니스 계좌에 남겨두거나, 한국의 친척 계좌에 남겨둠으로써 융자에 애를 먹는 경우가 종종 있다.

이러한 다운페이먼트 출처와 관련하여 재미있는 것 중의 하나가 증여(gift)이다. 많은 렌더들은 가족이나 친척으로부터 증여받은 자금을 다운페이먼트의 출처로 인정하여 준다. FHA 융자의 최소 다운페이먼트인 3.5% 다운, 패니매 HomePath 융자의 최소다운 3%도 증여를 정당한 출처로 인정해준다. 하지만 컨벤셔널 컨포밍 융자의 최소다운 기준인 5%는 반드시 자신의 돈이어야 한다. 즉 증여를 인정하지 않는다.

다운이 20%를 넘어설 경우에는 전체를 증여로 받아도 무관하나 20% 미만일 경우에는 최소한 5%는 자신의 돈이어야 한다. 이렇게 다운페이먼트 출처로 증여가 많이 인정되다 보니, 기간과 출처를 확보하지 못한 돈을 갖고 있는 사람들이 거꾸로 증여를 이용하여 상황을 모면해 가기도 한다. 어쨌든 주택융자에 있어서 정당한 다운페이먼트 출처로 인정되는 증여는 친척이나 약혼자 등으로부터 무상으로 받은 돈을 말하며 주택거래와 관련된 자 즉 셀러, 부동산 에이전트, 융자담당자, 에스크로 오피서 등은 증여자(donor)가 될 수 없다.

렌더에서 정해 놓은 형식과 내용을 갖추고 증여자와 수령자(융자 신청인)가 사인을 한 gift letter를 반드시 렌더에 제출해야 한다. 그리고 자금이 증여자에게서 수령자에게로 넘어온 증빙서류들도 제출되어야 한다. 즉 자금이 전송되었다는 관련 서류와 그 자금이 바이어의 구좌에 들어 왔다는 증빙서류도 동시에 제출하여야 한다.

모든 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘 자영업자가 많은 한인들은 부모님들보다는 학교를 졸업하고 직장생활을 하는 자녀들이 세금보고가 제대로 되어 있는 경우가 많다. 반면에 갓 사회생활을 시작한 자녀들은 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 경우가 많다. 이러한 이유 때문에 한인들 융자에는 증여가 다운페이먼트의 출처로 이용되는 경우가 아주 많다. 그러나 모든 자금을 다 증여로 쑬 수 있는 것은 아니므로 조심해야 한다. 특히 FHA 융자는 증여자의 자금 출처도 같이 확인하므로 유의해야 한다.

또한 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않는다. 이렇게 증여는 제출 서류들의 형식과 내용이 까다롭고 융자상품과 종류에 따라서 허용되지 않는 경우도 있으므로 주택구입에 임박해서 결정할 것이 아니라 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 다운페이먼트의 출처로 증여를 사용할 수 있는지 여부에 대하여 상담을 받는 것이 좋다.
(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>